Обязательства наследодателя, судебный кейс
Обязанности наследодателя, возникшие в результате подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости, передаются его наследникам, которые приняли наследство.
Павел и Александр А., подали иск в суд к Олегу Т. с требованием о взыскании неосновательного обогащения. Истцы указывают, что 14 декабря 2020 года между Т. (продавцом) и А. (покупателем) был подписан предварительный договор купли-продажи жилого дома и сопредельного земельного участка. В соответствии с условиями договора продавец и покупатель обязались заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи не позднее 31 января 2021 года. В качестве обеспечения выполнения условий договора А. передал Т. сумму задатка в размере 1 500 000 руб., что подтверждается распиской.
К сожалению, 2 февраля 2021 года А. умер, не успев завершить свои обязательства по предварительному договору.
Истцы являются наследниками первой очереди по закону в отношении имущества покойного А., каждый в равных долях (по ½ доле). Они неоднократно обращались к Т. с просьбой вернуть задаток, уплаченный А. при заключении предварительного договора, но Т. отказывается это сделать, настаивая на том, что они должны выкупить у него объекты недвижимости (домовладение и земельный участок).
23 января 2021 года истцы получили от Т. по почте предложение заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях, предусмотренных вышеупомянутым предварительным договором.
Истцы полагали, что это предложение является принуждением к заключению договора и представляет собой неправомерные действия, так как внезапная смерть А. произошла после подписания предварительного договора, но до завершения срока для заключения основного договора, что делает выполнение обязательства невозможным.
По мнению истцов, средства, неправомерно присвоенные Т., составляют его неосновательное обогащение, и они просили взыскать с Т. по 750 000 руб. в пользу каждого из них.
При рассмотрении дела и отказе в удовлетворении иска суд первой инстанции указал, что истцы, будучи наследниками покойного А., вступили в права наследования на наследственное имущество, в связи, с чем они унаследовали как активы, так и обязательства, вытекающие из предварительного договора купли-продажи, заключенного А. Суд установил, что стоимость наследуемого имущества превышает сумму, предусмотренную для передачи по основному договору купли-продажи.
Суд отметил, что обязательство, вытекающее из предварительного договора, не привязано к личности должника, и гражданское законодательство не запрещает передачу обязательства по заключению основного договора купли-продажи недвижимости к наследникам, принявшим наследство. Договорные обязательства наследодателя автоматически переходят к наследникам на основе заключенных им договоров. В частности, если наследодатель подписал предварительный договор купли-продажи, то вместе с наследством к наследнику переходит обязанность исполнения договора купли-продажи, для которой наследодателем в качестве задатка были переданы денежные средства.
Волеизъявление истцов основано на ранее выраженном намерении А., оформленном в виде предварительного договора, из которого вытекает обязательство заключить основной договор. Это обязательство является добровольно принятой обязанностью и соответствует не только закону, но и принципу свободы договора.
Следовательно, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что обязательства, вытекающие из предварительного договора, отсутствуют у наследников А., являются ошибочными.
В установленный предварительным договором срок, то есть до момента заключения основного договора, ответчик направил каждому истцу предложение о подписании договора купли-продажи домовладения и земельного участка.
Тем не менее, истцы отказались исполнять обязательства, сославшись на нежелание заключать основной договор купли-продажи.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона. Если таких условий нет, обязательства исполняются в соответствии с обычаями или общепринятыми стандартами.
Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства или исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность лишь при наличии вины, если иное не предусмотрено законом или договором.
По условиям предварительного договора, в случае отказа продавца от заключения основного договора, залоговая сумма в размере 1 500 000 рублей должна быть возвращена покупателю в двукратном размере. Если же отказывается покупатель, то возвращать деньги продавец не обязан.
Верховный суд счел, что вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что сумма задатка, полученная ответчиком, является неосновательным обогащением, не соответствует материалам дела и свидетельствует о неверном толковании норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без законных оснований приобрело или сохранило имущество за счет другого лица, обязано вернуть его. Исключения могут быть предусмотрены статьей 1109 данного кодекса.
Т. законно получил от С. 1 500 000 рублей в качестве задатка, поэтому эта сумма не может считаться неосновательным обогащением.
В связи с вышеизложенным, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила ранее вынесенные судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции.
