Недвижимость, выставленная на продажу, может быть получена продавцом в качестве наследства. И вот, сроки вступления в наследство еще не прошли (следует отметить, что наследник, обратившийся за открытием наследства не обязан сообщать нотариусу о других наследниках, а в обязанности нотариуса не входит их розыск!), вы приобретаете квартиру, но появляется родственник, который на нее претендует.
В данной ситуации суд аннулирует сделку, и вы, возможно, потеряете деньги и квартиру. ВНИМАНИЕ! Также есть и обязательная доля в наследстве (1149 ГК РФ), независимо от того завещание или нет, поэтому при сделках с наследственным имуществом заказываем архивную (расширенную) выписку, чтобы как минимум вычислить иждивенцев.
Отмечу, что на текущий момент заказать архивную выписку можно, но все предыдущие зарегистрированные лица в ней скрыты*** (закон о защите персональных данных), поэтому в такой выписке есть смысл, если у недвижимости нет истории (например, квартира была муниципальная, потом была произведена приватизация). Сейчас внесен на рассмотрение законопроект, согласно которому текущий собственник сможет получать исчерпывающую информацию обо всех ранее зарегистрированных и выбывших лицах с указанием основания выбытия, ФИО и даты рождения.
Вырезка из ст.1149 Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 ГК РФ, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Комментарий к ст.1149 Перечень обязательных наследников, указанных в статье, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. К таким лицам относятся:
1) несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные);
2) нетрудоспособные супруг и родители (усыновители) наследодателя;
3) нетрудоспособные иждивенцы, подлежащие призванию к наследованию на основании п. п. 1 и 2 ст. 1148 ГК РФ:
а) граждане, относящиеся к наследникам по закону всех установленных семи очередей, нетрудоспособные ко дню открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, если не менее одного года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет;
б) граждане, которые не входят в круг наследников по закону, но ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее одного года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним. К нетрудоспособным относятся женщины, достигшие 55 лет, и мужчины, достигшие 60 лет (нетрудоспособные по возрасту), а также инвалиды I, II, III группы (нетрудоспособные по состоянию здоровья) независимо от того, назначены ли этим лицам пенсии по старости или по инвалидности. При этом лица, ушедшие на пенсию на льготных основаниях (в связи с тяжелыми условиями труда), в круг наследников как нетрудоспособные не включаются.
Несовершеннолетние дети наследодателя при всех обстоятельствах имеют право на обязательную долю в наследстве. Проверяем в Росреестре всех собственников, всю историю перехода прав, и в случае подозрительных обстоятельств лучше отказаться от покупки. Если с момента последней сделки не прошло трех лет проверяем предыдущего собственника также тщательно, как и текущего. Трудоемко, да. Но снижает риски. И речь здесь не только о наличии наследства.
Проверяем всю историю перехода прав за последние три года. Соответственно и всех предыдущих собственников. Что касается наследства. Согласно позиции ВС РФ, наследники, объявившиеся после 6 мес. (обязательный срок для вступления в наследство) без реальных уважительных причин (лечение в стационаре, например) не признаются достойными наследниками, могущими претендовать на наследство, таким образом риски оспаривания сделок при появлении родственников, желающих нажиться, стремятся к 0.
Есть еще один риск при сделках с недвижимостью – это отказ от наследства. Чаще всего совершается при наличии предбанкротного/банкротного состояния. Так вот, такие отказы в судах оспариваются кредиторами и весьма успешно. Если недвижимость даже уже продана, необходимо понимать какие последствия могут быть.
В отличии от возможного предъявления претензий со стороны, например, бывших супругов, где проданное имущество после расторжения брака в большинстве случаев практически не имеет рисков изъятия у нового владельца, судебные тяжбы с кредиторами не часто заканчиваются оптимистично для всех участников. Также следует опасаться наследников, фактически принявших наследство, но не заявивших о себе. И такое бывает.
Здесь споры возникают с муниципальными властями (выморочное имущество) – не наш случай. Или бывают и споры между родственниками, когда появляются дополнительные наследники и есть лицо, фактически принявшее наследство. Вот почему сделки с наследственным недвижимым имуществом наиболее сложные и опасные и я настоятельно рекомендую с особой осторожностью относиться к такому имуществу, где со дня смерти наследодателя (по закону или по завещанию) прошло менее 3-х лет.
