Ко мне обратился клиент с такой проблемой:
Физическое лицо приобрело земельный участок и дом. Дом был перестроен, участок приведен в порядок, документы имеются. Недвижимость не являлась единственным жильем, поэтому минимальный срок владения для освобождения от налога при продаже – 5 лет.
Не дождавшись истечения пятилетнего срока дом с участком был продан. В налоговую направлена декларация по форме 3-НДФЛ. В декларации заявлен вычет в размере стоимости материалов, работ и услуг по строительству и отделке дома, обустройству участка. Налоговый орган документы не принял, в вычете отказал. Доначислил очень большой налог. Клиент в панике, собирается идти в суд. Однако, в данном случае судебные тяжбы будут неэффективны, поскольку максимум, что именно в этом случае можно доказать – это право на вычет с суммы в 2 000 000 руб. Такого же результата можно добиться правильно составив корректирующую декларацию.
Я не занимаюсь налогами физических лиц, но посчитала необходимым написать этот пост-предупреждение.
Для освобождения от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости необходимо дождаться истечения трех лет, если она является единственным жильем и пяти лет, если она единственным не является (это называется минимальным сроком владения).
В случае продажи недвижимости ранее минимального срока владения доход облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
Кодексом предусмотрено право налогоплательщика на применение вычета, в данном случае их три:
- вычет в размере не более одного миллиона рублей (пп. 1 п. 1 ст. 220, пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса);
- вычет в размере фактически произведенных расходов (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ);
- вычет в размере процентов, выплаченных по целевому кредиту (ипотека, кредит на ремонт) (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
ВАЖНО! Налогоплательщики-физические лица как правило не читают все положения Кодекса и ошибочно полагают, что можно заявить вычет в размере всех произведенных расходов! Но это, к сожалению, не так. Размер вычета ограничен двумя миллионами (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Ограничен и вычет в размере процентов, уплаченных по целевым кредитам – три миллиона фактически выплаченных процентов (п. 4 ст. 220 НК РФ).
Приведу пример:
- если вы продали недвижимость, которая не является вашим единственным жильем по истечению пяти лет с даты покупки – вы освобождены от уплаты налога (НДФЛ)
- если вы продали недвижимость ранее истечения минимального срока владения, то должны уплатить НДФЛ с разницы между суммой продажи и вычетом, на который имеете право:
- предположим, приобрели участок за 300 000 руб., построили на нем дом и документов на строительные материалы нет. Участок с домом продали за 8 000 000 руб. В этом случае можно получить вычет в 1 000 000 руб., он не требует документального подтверждения, о нем нужно только заявить в декларации 3-НДФЛ. Тогда налог будет рассчитан от суммы 7 000 000 руб. (8 000 000 руб. – 1 000 000 руб.);
- предположим, вы приобрели недвижимость за 4 500 000 руб., продали за 8 000 000 руб., документы на покупку недвижимости имеются. В этом случае можно получить вычет в размере 2 000 000 руб., поскольку действует ограничение (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Налог будет рассчитан от суммы 6 000 000 руб., но потребуются документы, подтверждающие расходы;
- предположим, вы приобрели недвижимость за 4 500 000 руб. в ипотеку, проценты по ипотеке за весь период составили 3 200 000 руб., документы на покупку и справка из банка имеется. В этом случае можно получить вычет в размере 5 000 000 руб., из них 2 000 000 руб. – с подтверждением расходов на покупку, 3 000 000 руб. – с подтверждением расходов на уплату процентов банку.
Каждый случай индивидуален, имеются нюансы распределения вычетов между супругами и т.д. Поэтому, если продаете недвижимость ранее минимального срока владения, обратитесь к консультанту, попросите посчитать налог заранее! Мой клиент этого не сделал, получил доначисление налога в большой сумме, штраф. Каждый день на недоимку начисляются пени. В случае с моим клиентом – это 34 000 руб. в месяц. Будьте внимательны! Обращайтесь к специалистам!
