Налог с продажи квартиры: сколько придётся заплатить в 2025 году

С начала 2025 года в России вступили в силу новые правила уплаты подоходного налога с продажи недвижимости. Эти изменения коснулись миллионов граждан, ведь продажа квартиры, дома, комнаты или земельного участка — одна из самых частых сделок на рынке. Теперь привычная плоская ставка 13% ушла в прошлое, а на смену ей пришла прогрессивная шкала налогообложения.

Многие собственники уже задаются вопросами: когда нужно платить налог, как его рассчитать и кто освобождён от уплаты? Попробуем разобраться детально.

Налог с продажи квартиры: что изменилось с 2025 года

Ранее все граждане платили налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи недвижимости по ставке 13%, если срок владения объектом был меньше минимального (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств). Теперь система стала гибче:

•  до определённого порога сохраняется ставка 13%;
•  при доходе выше установленного лимита применяется ставка 15% и выше.

Таким образом, чем больше сумма сделки, тем выше налоговая нагрузка. По мнению законодателей, это позволит справедливо распределить обязательства и уменьшить налоговую нагрузку для владельцев недорогой недвижимости.

Когда платить налог с продажи квартиры

Налог возникает, если объект находился в собственности меньше минимального срока владения.

Платить нужно в случаях:

•  квартира, дом или участок были куплены и проданы раньше, чем истекло 5 лет;
•  имущество досталось по сделке купли-продажи, дарения или иным основаниям и не подпадает под льготы;
•  продажа осуществляется дороже, чем покупка, либо по цене, равной или превышающей 70% кадастровой стоимости.

Когда налог платить не нужно

Освобождение от НДФЛ действует в следующих ситуациях:

1.  Истек минимальный срок владения — 3 или 5 лет (подробнее ниже).
2.  Стоимость продажи меньше или равна цене покупки, но не ниже 70% кадастровой стоимости.
3.  Единственное жильё: при его продаже налог не взимается, если у владельца нет других объектов недвижимости.
4.  Семьи с двумя и более детьми получили право продавать жильё без уплаты налога даже до истечения минимального срока, если это единственный объект.

Минимальный срок владения

Закон устанавливает разные сроки, по истечении которых налог платить не нужно.

•  3 года — если недвижимость получена:
•  в порядке наследования;
•  по договору дарения от близкого родственника;
•  в результате приватизации;
•  по договору пожизненной ренты;
•  если это единственное жильё.
•  5 лет — для всех остальных случаев (например, если квартира куплена на вторичном рынке или в новостройке по ДДУ).

Таким образом, если гражданин владеет квартирой более 5 лет, он может продать её без уплаты налога независимо от суммы сделки.

Как рассчитать налог

Для расчёта используется доход от продажи (сумма сделки). Но важно учитывать правило «70% кадастровой стоимости». Если цена в договоре окажется ниже этой величины, то налоговая инспекция всё равно возьмёт за основу кадастровую стоимость.

Пример:

•  квартира куплена за 4 млн рублей;
•  продана за 4,2 млн рублей;
•  кадастровая стоимость — 5 млн рублей.

70% от кадастровой стоимости = 3,5 млн. Так как цена сделки выше этого порога, налог рассчитывается от фактической суммы продажи — 4,2 млн.

Если же квартиру продали, к примеру, за 2,5 млн рублей, налог всё равно будет рассчитан от 3,5 млн, так как это 70% кадастровой стоимости.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

620 юристов отвечают

3 минуты среднее время ответа

480 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

Какие есть вычеты

Закон предусматривает имущественные вычеты, позволяющие уменьшить налоговую нагрузку.

1.  Фиксированный вычет — до 1 млн рублей при продаже недвижимости и до 250 тысяч рублей при продаже гаражей или земельных участков.
2.  Вычет в размере расходов — если есть документы, подтверждающие покупку квартиры (договор, чеки, выписки), можно учесть их при расчёте.

Например, если квартира куплена за 5 млн, а продана за 5,2 млн, то налог можно платить только с разницы — 200 тысяч рублей.

Что изменилось для семей с детьми

С 2021 года действует льгота для семей с двумя и более детьми: при продаже единственного жилья они могут не ждать истечения 3- или 5-летнего срока. С 2025 года льгота сохраняется.