Налог с продажи квартиры: инструкция по НДФЛ

С 1 января 2025 года в России вступили в силу изменения, касающиеся порядка налогообложения доходов физических лиц.

Главное нововведение — введение прогрессивной шкалы НДФЛ, что затронуло в операции с недвижимостью.

Если ранее при продаже квартиры налог рассчитывался по фиксированной ставке 13%, то теперь действует двухуровневая система — 13% и 15%.

Это изменение напрямую влияет на всех граждан, совершающих сделки с недвижимостью, особенно в крупных городах, где стоимость объектов превышает установленные лимиты.

Когда возникает обязанность по уплате НДФЛ

Налог на доходы физических лиц при продаже квартиры уплачивается, если объект находился в собственности менее минимального срока владения.

Данный срок определяется статьёй 217.1 Налогового кодекса РФ и зависит от способа приобретения жилья:

• 3 года — если квартира получена по наследству, приватизации, дарению от близкого родственника или по договору пожизненного содержания с иждивением;
• 5 лет — если квартира куплена, получена по договору мены или дарения от лица, не являющегося близким родственником.

Таким образом, если собственник владел квартирой дольше установленного срока, налог платить не нужно.

Если же объект был продан раньше — возникает обязанность по уплате НДФЛ.

Новая прогрессивная шкала по уплате НДФЛ с 2025 года

С 2025 года вступили в силу изменения, внесённые Федеральным законом № 389-ФЗ от 25.07.2023 года.

Теперь для физических лиц действует прогрессивная шкала налогообложения, в том числе для доходов от продажи имущества.

Установлены следующие ставки НДФЛ:

• 13% — с дохода до 2,4 млн рублей;
• 15% — с суммы, превышающей этот порог.

📊 Пример расчёта:

Если квартира продана за 4 000 000 рублей, то налог составит:

• 13% с 2,4 млн = 312 000 руб.;
• 15% с 1,6 млн = 240 000 руб.
• Итого к уплате — 552 000 рублей.

Такая система впервые затрагивает доходы граждан от разовых сделок с недвижимостью, что требует более внимательного подхода к расчёту налогов и подаче деклараций.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

После продажи недвижимости налогоплательщик обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апрелягода, следующего за годом продажи.

Оплатить налог необходимо до 15 июля этого же года.

📌 Пример:

• Если квартира продана в 2025 году, декларация подаётся до 30 апреля 2026 года, а налог уплачивается до 15 июля 2026 года.
• Декларацию можно подать в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
• Эта процедура полностью автоматизирована и не требует личного визита в инспекцию.

Как уменьшить сумму налога

Налоговая база при продаже квартиры может быть уменьшена двумя способами:

1️⃣ Стандартный имущественный вычет

Согласно статье 220 НК РФ, при продаже квартиры налогоплательщик имеет право уменьшить доход на сумму имущественного вычета:

• 1 млн рублей — для объектов недвижимости;
• 250 тыс. рублей — для иного имущества (гаражи, машины и т. д.).

📌 Пример:

• Квартира продана за 3 000 000 руб.
• Применяем вычет — 1 000 000.
• Налоговая база = 2 000 000 руб.
• Налог при ставке 13% = 260 000 руб.

2️⃣ Учет расходов на приобретение

Если у продавца есть документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры (договор, расписка, выписка из банка), налог рассчитывается не с полной суммы продажи, а с разницы между ценой продажи и ценой покупки.

📊 Пример:

• Квартира куплена за 5 000 000 руб., продана за 5 200 000 руб.
• Доход = 200 000 руб.
• Налог при ставке 13% = 26 000 рублей.

Такой способ выгоден, если квартира была куплена по высокой цене, а прирост стоимости незначителен.

В каких случаях НДФЛ не взимается

Налог не уплачивается, если соблюдены условия, указанные в статье 217 НК РФ:

• квартира находилась в собственности дольше минимального срока владения (3 или 5 лет);
• сумма дохода не превышает 1 млн рублей (в пределах вычета);
• продажа осуществлена между близкими родственниками (налоговая база нулевая);
• жильё продано по цене, не превышающей кадастровую стоимость с применением коэффициента 0,7 (если регион не установил иной).

Новый региональный коэффициен

С 2025 года субъекты Российской Федерации получили право самостоятельно устанавливать коэффициент, применяемый к кадастровой стоимости недвижимости при определении налоговой базы.

Ранее действовало единое правило:

• минимальный размер дохода для целей налогообложения определялся как кадастровая стоимость × 0,7.

Важно! Теперь этот коэффициент может быть увеличен до 1.

📊 Пример:

• Кадастровая стоимость квартиры — 5 000 000 руб.
• Фактическая продажная цена — 3 000 000 руб.
• Если коэффициент = 0,7, налоговая база = 3 500 000 руб.
• Если регион установил коэффициент = 1, база = 5 000 000 руб.
• Разница в налоге может составить сотни тысяч рублей.

Поэтому перед продажей важно уточнить, какой коэффициент действует в вашем регионе.

Ответственность за нарушение сроков

За непредставление декларации до 30 апреля предусмотрен штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30%).

Кроме того, при задержке уплаты налога начисляются пени — 1/300 действующей ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ).

Задайте вопрос всем юристам на сайте

659 юристов отвечают

48 минут среднее время ответа

458 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

Практические рекомендации юриста

1️⃣ Проверяйте срок владения — даже один день может сыграть роль в освобождении от налога.

2️⃣ Храните документы о покупке — они помогут подтвердить расходы и уменьшить налоговую базу.

3️⃣ Не занижайте цену в договоре — налоговая может использовать кадастровую стоимость.

4️⃣ Уточните региональные коэффициенты — они теперь могут увеличивать налоговую базу.

5️⃣ Подавайте декларацию заранее — это избавит от штрафов и лишней переписки с ФНС.

Заключение

Введение прогрессивной шкалы НДФЛ в 2025 году стало одним из самых значимых налоговых изменений последних лет.

Теперь сделки с недвижимостью требуют более внимательного отношения к деталям: нужно учитывать не только срок владения, но и размер дохода, региональные коэффициенты и применимые вычеты.

Для большинства собственников порядок расчёта останется прежним — если квартира была во владении более 3–5 лет, налог не взимается.

Но для тех, кто активно продаёт или перепродаёт объекты, важно заранее просчитать налоговую нагрузку, чтобы избежать неожиданностей.

📘 Нормативные ссылки:

• ст. 210, 217, 217.1, 220, 224, 229 НК РФ
• Федеральный закон № 389-ФЗ от 25.07.2023 г.
• Письмо ФНС России от 17.01.2025 № БС-4-11/230@