Конституционный Суд Российской Федерации (КС РФ) открыл правовой 2026 год знаковым Постановлением № 1-П, которое кардинально меняет подход к налогообложению договоров мены недвижимости между физическими лицами. Суд признал неконституционной практику, при которой граждане вынуждены платить НДФЛ, даже если в результате обмена их имущественное положение не улучшилось или ухудшилось.
Суть проблемы: «Фантомный» доход
Поводом к рассмотрению дела стала жалоба гражданки Л.А. Селюковой. Ситуация заявительницы выглядела следующим образом:
-
Она владела земельным участком с кадастровой стоимостью 2,95 млн руб.
-
В 2021 году она обменяла его на другой участок с кадастровой стоимостью 421 тыс. руб.
-
В договоре мены стороны указали, что участки равноценны (оценены в 500 тыс. руб.), обмен произведен без доплат.
Налоговая инспекция, применив п. 2 ст. 214.10 НК РФ и правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), рассчитала налог не с того, что гражданка получила (421 тыс. руб.), а с того, что она отдала. Налоговая база была определена как 70% от кадастровой стоимости отчужденного участка (около 2 млн руб.).
В итоге, обменяв дорогой актив на дешевый и не получив денег, гражданка получила требование об уплате 138 тыс. руб. НДФЛ. Суды трех инстанций поддержали налоговиков, полагая, что доход продавца при мене должен определяться по правилам купли-продажи (где доход не может быть ниже 70% кадастровой стоимости проданного объекта).
Позиция Конституционного Суда
КС РФ не согласился с формальным подходом фискальных органов и судов общей юрисдикции. В Постановлении № 1-П сформулированы следующие ключевые тезисы:
А. Мена – это не две купли-продажи
Хотя ГК РФ и применяет к мене правила купли-продажи, их экономическая суть различна. При продаже цель — получение денег. При мене – получение другого имущества. Применение налоговых механизмов, разработанных для борьбы с занижением цен при продаже (коэффициент 0,7 от кадастра), к мене не всегда оправдано.
Б. Нет выгоды – нет налога
Налог (НДФЛ) должен иметь экономическое основание (ст. 3 НК РФ). Объектом налогообложения является доход, то есть экономическая выгода. Если гражданин меняет дорогой объект на дешевый из личных побуждений (смена места жительства, семейные обстоятельства), у него возникает не доход, а имущественные потери. Взимание налога в такой ситуации противоречит принципам справедливости.
В. Презумпция добросовестности
Суд подчеркнул, что граждане могут совершать неравноценный обмен по житейским причинам, не связанным с уклонением от налогов. Автоматически считать разницу в стоимости «скрытым доходом» нельзя.
Вердикт: Нормы неконституционны
КС РФ признал пункт 2 статьи 214.10 НК РФ (во взаимосвязи с п. 2 ст. 567 ГК РФ) не соответствующим Конституции РФ.
Неконституционность заключается в том, что данные нормы позволяют произвольно облагать налогом граждан, действующих добросовестно и не преследующих предпринимательских целей, рассчитывая налог исходя из стоимости отчуждаемого имущества, игнорируя реальную стоимость полученного встречного предоставления.
Временный порядок: Как считать налог теперь?
До тех пор пока федеральный законодатель не внесет изменения в Налоговый кодекс, КС РФ установил прямой порядок действий для налоговых органов и налогоплательщиков. Базовое правило: Если обмен равноценный или вы меняете более дорогой объект на более дешевый без доплаты — налога быть не должно (при условии добросовестности). Налог взимается только в случае существенного превышения кадастровой стоимости полученного имущества над кадастровой стоимостью отданного.
Значение для практики
Постановление № 1-П имеет фундаментальное значение для рынка недвижимости и частных сделок:
-
Защита от «налога на убытки»: Граждане, совершающие мену для улучшения жилищных условий, больше не рискуют получить налоговое уведомление, превышающее их реальные доходы.
-
Пересмотр дел: Дело гражданки Селюковой подлежит пересмотру. Также могут быть пересмотрены иные судебные акты, вступившие в силу, но не исполненные, либо если граждане еще не оспорили начисления в суде.
-
Обязанность законодателя: В ближайшее время следует ожидать внесения поправок в главу 23 НК РФ, которые специально регламентируют порядок определения налоговой базы при договорах мены.
