По общему правилу, гражданин, владеющий на праве собственности земельным участком может продать его и быть освобожденным от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), если им соблюдены т. н. «минимально предельные сроки владения» (МПСВ) данным участком (п. 4 ст. 217.1. Налогового кодекса РФ; НК). Речь идет о следующих сроках:
- 5 лет – по общему правилу;
- 3 года – если участок получен одним из четырех способов: по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением.
- 0 лет (сразу) – если продавец является родителем двух и более несовершеннолетних детей, на участке стоит жилой дом и семья покупает взамен другое жильё, при этом кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей.
НК содержит также дополнительный критерий освобождения граждан от налогов (НДФЛ) при продаже земельных участков (помимо МПСВ) в зависимости от того как перед продажей они или (а) непосредственно использовались в предпринимательской деятельности или (б) не использовались в предпринимательской деятельности (абз. 5 пункта 17.1 ст. 217 НК).
Те земельные участки, которые ранее не использовались в предпринимательской деятельности и соответствуют указанным выше критериям МПСВ освобождаются от уплаты НДФЛ. Те же участки, которые использовались в предпринимательской деятельности независимо от соблюдения МПСВ подлежат обложению НДФЛ. При этом НК не содержит срок, в течение которого участки считаются использованными в предпринимательской деятельности. Такой срок не может быть меньше общего срока исковой давности, то есть 3-х лет, предшествовавших продаже.
При этом предпринимательская деятельность на практике понимается достаточно широко. Это не только осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое (два и более раза) получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, как эти указано в п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ. Эта также может быть деятельность без регистрации ИП или самозанятым. Достаточно иметь доход от пользования имуществом. Об этом говорит судебная практика Верховного суда РФ (Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2015 г. № 59-КГ15-2; Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2018 № 308-КГ17-14457; Постановление Пленума ВС РФ от 24.10.2006 г. № 18).
Какие существуют последствия переквалифицирует налоговой инспекцией продажи вашего объекта как участвовавшего в предпринимательской деятельности?
В данном случае налоговая инспекция вправе доначислить продавцу-гражданину следующие основные налоги, пени и штрафы:
- Основные налоги к доначислению
· НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в размере от 13% до 22 % от налогооблагаемой суммы.
· НДС (налог на добавленную стоимость) не начисляется, так как продажа земельных участков НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК).
- Штрафы и пени за нарушения
· Штраф за неуплату НДФЛ (ст. 122 НК): от 20% до 40 % от неуплаченной суммы налога.
· Штраф за непредставление налоговой декларации по НДФЛ (ст. 119 НК): 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (от 1 000 рублей до 30% от суммы).
· Штраф за ведение деятельности без постановки на учет в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 116 НК): 10% от доходов, полученных от такой деятельности, но не менее 40 000 рублей.
· Пени (ст. 75 НК): Начисляются за каждый календарный день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
- Административная и уголовная ответственность
· Административный штраф (ст. 14.1 КоАП): За деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в размере от 500 до 2 000 рублей.
· Уголовная ответственность (ст. 171 УК РФ): Наступает при причинении крупного ущерба (свыше 3,5 млн рублей). Наказание — штраф до 300 000 рублей, обязательные работы или арест.
Рекомендации гражданам при продаже земельного участка:
Шаг № 1. Проверяем, находился ли участок в собственности согласно критериям МПСВ. При этом, удостоверяемся что этот срок действует с момента регистрации перехода права собственности на участок согласно данным ЕГРН, а не согласно договором и иным правоустанавливающим документам.
Например, если вы стали собственником участка по договору дарения, то должно пройти более 3 лет, прежде чем вы можете продать третьему лицу и быть освобожденным от уплаты НДФД.
Шаг № 2. Проверяем, участвовал ли ранее участок в предпринимательской деятельности продавца? Проверяем, сдавался ли он третьим лицам и как это было оформлена сдача участка.
Если участок не сдавался ранее, то продаем участок по договору купли-продажи и по истечении установленного срока подаем ежегодную декларацию в налоговый орган.
Шаг № 3. Если участок ранее сдавался (участвовал в предпринимательской деятельности), то просчитываем целесообразность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) перед продажей и продаем участок как физлицо или как индивидуальный предприниматель.
На практике, если стоимость участка не менее 500 000 рублей и участок ранее участвовал в легальной предпринимательской деятельности, то собственнику участка целесообразно зарегистрироваться сначала в качестве ИП, затем перейти на упрощенную систему налогообложения (доходы), а только после этого продавать участок (заключать договор купли-продажи).
