Дарственная на недвижимость: налоги и риски

Дарение — это безвозмездная сделка (ст.572 ГК РФ), по которой даритель передаёт право собственности на недвижимость одаряемому без встречного предоставления. Важно: дарение не может быть обусловлено какими-либо обязательствами со стороны одаряемого.

По общему правилу, одаряемый платит НДФЛ с кадастровой стоимости (п.6 ст.214.10 НК РФ), внесенной в ЕГРН на 01 января года, в котором осуществлена гос.регистрация перехода права к одаряемому. Ставка НДФЛ является дифференцированной и зависит от стоимости предмета дара, установлена п.1.1 ст.224 НК РФ -13% при стоимости до 2,4 млн.рублей; 312 тыс+15% с суммы, превышающей 2,4 млн.рублей.

Исключение в таких ситуациях есть только одно: если даритель и одаряемый — близкие родственники (супруги, родители и дети, братья и сёстры и др.),  то доходы в виде подаренной недвижимости освобождены от налогооблажения, соответственно, налог не уплачивается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ ).

Совершенно иначе ситуация складывается в случаях, если дарение осуществляется  между близкими родственниками, являющимися индивидуальными предпринимателями.

• НДФЛ одаряемый также платить не обязан, так как отношения дарения между членами семьи или близкими родственниками не предполагают и не могут предполагать экономический характер сделки между дарителем и одаряемым, поскольку имущество меняет своего собственника, но остается внутри круга лиц, связанных между собой близким родством.  Об этом указывал Верховный суд РФ при рассмотрении жалобы налогоплательщика-предпринимателя, которому налоговый орган доначислил НДФЛ по результатам налоговой проверки (см. Определение Верховного суда РФ № 309-ЭС24-21782 по делу № А50-28917/2023).

• Вместе с тем, если одаряемый после получения в дар недвижимости использует ее в своей предпринимательской деятельности, применяя специальные налоговые режимы, у него в рамках применяемого им режима налогооблажения возникает внереализационный доход в соответствии со п.8 ст.250 НК РФ. При этом при определении налоговой базы учитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, определяется она с учетом правил определения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами (см. ст.105.3 НК РФ). Из примеров судебной практики можно привести Постановление АС Западно-Сибирского округа от 17.07.2025 г по делу №А67-9093/2024, Постановление того же суда от 24.03.2021 г по делу №А70-7735/2020 г.