Более 3 тыс. российских семей остались без жилья из-за мошеннических схем с пенсионерами-продавцами

Мошеннических схемы с продажей жилья пенсионерами

Ситуация, которая разворачивается на рынке недвижимости в последние два года, вызывает не просто тревогу — она показывает масштаб правовой уязвимости добросовестных покупателей.

Речь о схемах, где ключевая роль отводится пожилым людям, становящимся фигурантами сделок купли-продажи. Внешне — обычная продажа квартиры. По факту — тщательно подготовленный механизм для последующего оспаривания сделки и возврата жилья прежнему собственнику.

По разным оценкам, пострадали уже более трёх тысяч семей по всей стране. Это те, кто потерял и квартиру, и деньги — без малейших шансов вернуть хотя бы часть выплаченной суммы. Причина проста: мошенники заранее обнуляют счета продавцов, выводя деньги в первые же часы после сделки.

И в большинстве таких случаев суды признают самого пенсионера не инициатором махинации, а жертвой обмана. Добросовестный покупатель при этом оказывается крайней стороной, не имея юридических инструментов вернуть потраченные средства.

Почему такие схемы возможны

Для понимания проблемы важно разобрать механизм таких схем. Как правило, мошенники действуют по одному сценарию:

• Находят пожилого собственника, который часто живёт один, испытывает дефицит внимания, плохо ориентируется в документах.
• Вводят его в доверие, убеждают продать жильё.
• Сопровождают сделку «от и до», контролируя получение денег.
• Сразу выводят средства со счёта, оставляя ноль.
• Спустя несколько недель или месяцев пенсионер подаёт иск, заявляя, что сделка была под давлением, либо он не понимал сути подписанного договора.
• Суд, оценивая обстоятельства, нередко становится на сторону пожилого продавца.
• Имущество возвращается ему — покупатель остаётся с пустыми руками.
• Возвращать деньги не с кого: мошенники исчезают, а у пенсионера средств нет.

Массовая реакция — страх покупать вторичное жильё

• Ни один крупный рынок так быстро не «остывает», как рынок жилой недвижимости, когда в информационное поле попадают подобные истории.

На тематических публикациях в соцсетях — сотни комментариев:

• «Мы боимся покупать квартиру — вдруг через год придут и скажут, что сделка недействительна?»
• «Продали всё, взяли ипотеку — а теперь можем остаться без жилья?»
• «Нужны новые законы, иначе покупать квартиру просто страшно».

И реакция понятна. Когда сотни покупателей теряют квартиры после положительных проверок, нотариального удостоверения сделки и выписок из ЕГРН, доверие к самим гарантиям рынка резко падает.

Почему суды отменяют сделки купли-продажи

Основания, по которым договор купли-продажи может быть признан недействительным, известны юристам много лет:

• сделка совершена под влиянием заблуждения;
• продавец не осознавал значение своих действий;
• документ подписан под давлением или угрозами;
• были скрытые обстоятельства, способные изменить волеизъявление стороны.

В случаях с пожилыми продавцами суды часто приходят к выводу, что они действительно не понимали сути договора или находились в зависимости от третьих лиц.

А если пенсионера признают жертвой мошенников — сделку отменяют в любом случае.

Почему покупатель не может вернуть деньги

1. Даже если суд подтверждает, что пенсионер был обманут, а значит — сделка подлежит отмене, возникает ключевой вопрос: кто возместит покупателю сумму, которую он заплатил?
2. Юридически — продавец. Фактически — средств нет.
3. С карты продавца деньги выводятся в день сделки, а в материалах дела есть факт «отсутствия средств».
4. Уголовные дела против мошенников редко заканчиваются реальным возмещением — средства давно обналичены или переведены за рубеж.

Что рекомендуют эксперты

С профессиональной точки зрения, основной вывод — нельзя полагаться только на выписку из ЕГРН и нотариальное удостоверение сделки.

Юристы советуют:

1. Проверять продавца так же тщательно, как и квартиру
   • Выяснять, ведёт ли он дела самостоятельно, не состоит ли на учёте по состоянию здоровья, нет ли признаков зависимости от третьих лиц.
2. Анализировать историю владения.
   • Если квартира перешла продавцу недавно, особенно по наследству — это уже повод для дополнительной проверки.
3. Обращать внимание на окружение.
   • Если к сделке активно подключены посторонние лица, которые «помогают» пенсионеру, — высокий риск схемы.
4. Использовать безопасные расчёты.
   • Не отдавать деньги лично, не использовать схемы с оперативным снятием наличности.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

659 юристов отвечают

15 минут среднее время ответа

447 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

Международный опыт — куда двигаться России

В большинстве стран защита добросовестного покупателя стоит выше защиты прежнего собственника, если последний стал жертвой обмана третьих лиц.

И там действуют такие механизмы, как:

• обязательное нотариальное сопровождение всех сделок;
• единые госреестры сделок в режиме реального времени;
• страхование титула, которое покрывает риски потери жилья;
• цифровая фиксация всех действий, связанных со сделкой.
• России требуется более жёсткое регулирование сделок с участием социально уязвимых граждан — это очевидно.

Новая судебная практика 2025 года: первые шаги к защите покупателя

Переосмысление подхода уже началось на уровне высших инстанций.

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 02.10.2025 № 32-П/2025
   • Суд указал: нельзя истребовать жилое помещение у добросовестного приобретателя, если спор возникает с государством.
   • Хотя акт касается госспоров, позиция важна — суд впервые подчёркивает неприкосновенность прав добросовестного покупателя.
2. Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2025 № 5-КГ25-82-К2
   • ВС указал, что покупатель не обязан сомневаться в достоверности данных ЕГРН, если у него нет видимых оснований подозревать нарушения.
   • Это усиливает защиту тех, кто проверил объект законным образом.
3. Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2025 № 89-КГ24-14-К7
   • ВС подчеркнул: недействительность первой сделки не всегда делает последующую сделку ничтожной.
   • Подход позволяет защищать тех, кто приобрёл имущество вторично.

Эти решения ещё не сформировали полноценную защиту покупателя, но создают фундамент для будущих правовых позиций.

Что необходимо изменить в законодательстве

Эксперты называют несколько ключевых направлений:

• Создать механизм страхования титула, чтобы покупатель мог вернуть деньги.
• Ввести особые требования к сделкам с пожилыми продавцами, включая обязательную независимую оценку их волеизъявления.
• Ужесточить ответственность посредников, участвующих в схемах с выводом денег.
• Установить приоритет защиты добросовестного покупателя, как это сделано в Европе.

Итоги

• Истории, в которых люди теряют квартиры, купленные на законных основаниях, демонстрируют серьёзный правовой пробел — отсутствие эффективных гарантий возврата средств и защиты от мошеннических схем.
• Судебная практика постепенно меняется, но пока пример — тысячи пострадавших семей.
• Добросовестный покупатель по-прежнему несёт основные риски.
• Пока законодательные меры только обсуждаются, единственная реальная защита — юридическая грамотность, тщательная проверка продавца и профессиональное сопровождение сделки.