Когда ипотеку для семьи оформляет человек, состоящий в браке, второй супруг фактически становится созаемщиком, даже если его имени нет в кредитном договоре. Неважно, на кого оформляется недвижимость, по общим правилам, она является совместным имуществом супругов, и они оба несут ответственность за погашение долга.
От общего к личному.
Оптимальный вариант — заключать брачный договор до оформления кредита. Так супруги могут договориться заранее, что если, например, один из них возьмет ипотеку, то это будут его личные обязательства. При этом вторая половина, не участвующая в выплате кредита, не станет претендовать на жилплощадь.
Когда дело дойдет до кредита, важно предупредить банк о наличии такого брачного договора. Иначе кредитная организация просто не будет связана его условиями.
Бывает, сам банк просит, чтобы семья заключила брачный договор, а единственным владельцем и ответственным лицом по возврату ипотеки стал один из супругов. Это может потребоваться, если у кого-то из партнеров плохая кредитная история, недостаточный уровень дохода или его вообще нет.
Если ипотека уже оформлена, а брачный договор еще нет — нужно не только известить банк, когда документ будет подписан, но и заручиться его предварительным письменным разрешением. Ведь ипотечная квартира уже находится в залоге у банка, а по закону перевод долга или распоряжение залоговым имуществом возможны только с согласия кредитора
Решения на разные случаи жизни
Если ячейка общества распадается, вопрос с разделом ипотечного долга и квартиры становится крайне острым.
В этом случае возможны три варианта развития событий.
Первое — полное досрочное погашение долга. Это может быть удобно «на излете» ипотеки, когда сумма уже не очень большая, и ее реально найти.
Второй выход — выделить доли созаемщиков, чтобы каждый супруг получил свои квадратные метры и погашал свою часть кредита. Вариант мало рабочий, поскольку бывшие супруги обычно не желают иметь общую долевую собственность.
Третий — оформить недвижимость в собственность того супруга, который будет в дальнейшем самостоятельно выплачивать долг. То есть супругам нужно договориться не только между собой, но и с банком. К этому важно отнестись серьезно: подготовить нужный пакет документов, правильно сформулировать вопрос и задать его сотруднику, уполномоченному принимать подобные решения.
В моей практике банки лишь единожды дали согласие о переводе долга на одного из супругов, исключая из созаемщиков второго. Поэтому остаётся вариант раздела имущества в судебном порядке.
В таком случае, на мой взгляд, является рабочим следующий вариант: развод, рефинансирование долга и принятие на себя обязательств единолично погашать уже новый кредит, при этом оформив на себя полностью ипотечную квартиру.
Таким образом, можно решить вопрос с супружеской ипотекой, принять обязательства и передать право собственности одному из супругов, а второго освободить от рисков.
