Новые правила семейной ипотеки 2026
С 1 февраля 2026 года семейная ипотека в России кардинально меняется: получить льготный кредит под 6% станет сложнее, а для многих семей — практически невозможно.
Государство, стремясь сделать поддержку более адресной, вводит жёсткие ограничения, которые навсегда закроют популярные схемы оформления. Теперь у вас есть всего несколько недель, чтобы успеть по старым, гораздо более выгодным условиям.
Игра в одни ворота: что безвозвратно меняется с 1 февраля 2026 года
Основная цель реформы — прекратить использование льготной программы не по прямому назначению. Вместо помощи в приобретении первого или единственного жилья она зачастую превращалась в инструмент инвестиций. Чтобы положить этому конец, с 1 февраля вступают в силу три ключевых нововведения, которые перевернут ваше представление о «семейной» поддержке.
1. Одна семья — одна льготная ипотека. Никаких исключений. Это главный и самый болезненный пункт изменений. Если раньше каждый из супругов теоретически мог оформить свой льготный кредит, то теперь семья рассматривается как единый заёмщик. Право на участие в программе можно использовать только один раз за всю историю семьи.
- Как было: Муж оформлял ипотеку на себя, жена — на себя. Или супруги разводились, чтобы взять два кредита, а затем снова заключали брак.
- Как будет: С 1 февраля 2026 года при оформлении договора оба супруга в обязательном порядке становятся созаёмщиками. Исключение сделано только для случаев, когда один из супругов является иностранным гражданином. Более того, если один из супругов уже брал любую льготную ипотеку (не обязательно семейную) до 23 декабря 2023 года, право на «семейную» у этой пары сохраняется, но только при условии включения второго супруга в созаёмщики.
- Жёсткое последствие: Даже если ипотека была оформлена только на одного супруга, а второй просто давал нотариальное согласие, семья считается использовавшей своё право. Повторно получить льготный кредит можно будет лишь при одновременном выполнении двух условий: предыдущая ипотека полностью погашена, и в семье родился ещё один ребенок. Ответственность по долгу, что важно, сохраняется за обоими супругами даже в случае развода.
2. Конец эпохи «донорской» ипотеки. Раньше существовала легальная, но сомнительная схема, позволявшая получить льготную ставку тем, кто не подходит под условия. Например, бездетной паре или семье с детьми старше 6 лет. Для этого в сделку привлекался «донор» — родственник или знакомый, у которого есть малолетний ребёнок. Он формально выступал созаёмщиком, обеспечивая доступ к ставке 6%, хотя реальными пользователями квартиры и плательщиками были другие люди.
- Как было: Популярная схема для покупки инвестиционного жилья или для «резервирования» льготы на будущее.
- Как будет: С 1 февраля 2026 года такая возможность полностью аннулируется. Банки будут обязаны отказать в выдаче кредита. Причём санкции коснутся всех участников схемы: право на семейную ипотеку потеряют и сам «донор», и его супруг.
- Осторожно с третьими лицами: Привлечь посторонних в качестве созаёмщиков для увеличения совокупного дохода семьи по-прежнему можно, но только если это не «донор», а лицо, реально участвующее в погашении кредита и не имеющее собственного права на льготу в рамках этой сделки.
3. Новые правила для рефинансирования комбинированной (комбо) ипотеки. Многие семьи, желающие купить жильё дороже лимитов программы (6 млн рублей в регионах, 12 млн — в Москве, Санкт-Петербурге и их областях), оформляют комбоипотеку. Часть суммы берётся по льготной ставке 6%, а сверхлимитная часть — по рыночной. Ранее при рефинансировании такого кредита в другом банке льгота по всей сумме терялась.
- Как было: Заемщик, рефинансируя комбоипотеку, переводил весь долг на рыночные условия.
- Как будет: С 1 февраля 2026 года появится возможность рефинансировать только рыночную (сверхлимитную) часть кредита. Льготная часть останется неприкосновенной и сохранит ставку 6% на весь оставшийся срок. Это важное позитивное изменение, которое позволит снижать общую переплату, не жертвуя господдержкой.
Грядущая дифференциация ставок: почему семьям с одним ребёнком стоит поторопиться вдвойне
Помимо уже утверждённых изменений, активно обсуждается и находится в высокой степени готовности ещё одна реформа — введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей в семье. Хотя окончательное решение и дата вступления в силу ещё не объявлены, высока вероятность, что это произойдет в течение 2026 года.
Согласно последним заявлениям парламентариев, обсуждается следующая шкала:
- Для семьи с одним ребёнком — 10% годовых.
- Для семьи с двумя детьми — 6% (сохранение текущей ставки).
- Для многодетных семей с тремя и более детьми — 4% годовых.
Что это значит на практике? Для семьи с одним ребёнком, которая оформит ипотеку после введения этих правил, переплата по кредиту в сравнении с текущими 6% вырастет катастрофически. Например, для кредита в 3 млн рублей на 20 лет разница в переплате составит более 1 миллиона рублей. Это мощнейший стимул для таких семей ускорить принятие решения и успеть подать заявку до 1 февраля, а в идеале — до потенциального объявления о новой шкале ставок.
Практический план: как успеть оформить ипотеку по старым правилам
До 1 февраля 2026 года остаются считанные дни. Если вы соответствуете текущим условиям программы (наличие ребёнка до 6 лет включительно, ребёнка-инвалида или проживание в малом городе/специальном регионе с двумя детьми) и планируете покупку, действовать нужно немедленно и чётко.
Шаг 1: Экспресс-аудит своей ситуации (до 20 января).
- Проверьте, подходите ли вы и ваш супруг под текущие условия программы.
- Определите, не оформлял ли кто-то из вас ранее льготную ипотеку (любую). Если да, но до декабря 2023 года, вы ещё можете успеть.
- Предварительно оцените свой платёжеспособность и желаемую сумму кредита. Помните о лимитах: 6 млн для регионов, 12 млн — для Москвы, СПб и их областей.
Шаг 2: Сбор документов и выбор банка (20–25 января).
- Соберите базовый пакет: паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, документы о доходах.
- Обратитесь сразу в несколько банков-участников программы. Их список можно найти на сайте «Дом.РФ». Не тратьте время на банки, не работающие с госпрограммой.
Шаг 3: Подача заявки и получение одобрения (крайний срок — 30 января).
- Ваша главная задача — получить официальное одобрение (решение) банка до 1 февраля 2026 года. Именно дата одобрения, а не подписание договора, часто является ключевой для применения старых правил.
- Зафиксируйте одобренную ставку в письменном виде. Многие банки дают на одобрение 60-90 дней, что позволит вам спокойно выбрать квартиру.
Шаг 4: Поиск объекта и оформление сделки (февраль–март 2026).
- С действующим одобрением на руках вы можете подыскивать жильё. Помните, что программа в первую очередь работает с новостройками, а с недавних пор — и с вторичным жильём в городах, где практически нет нового строительства.
- Главное — успеть подписать кредитный и ипотечный договор в срок действия вашего одобрения.
Важное предупреждение: Имейте в виду, что с 1 января 2026 года государство сократило компенсации банкам по всем льготным программам. Это не приведёт к прямому росту ставок для заёмщиков, но сделает банки более придирчивыми: ужесточатся требования к доходам, долговой нагрузке, могут вырасти первоначальные взносы. Ваша заявка будет проходить под пристальным вниманием.
Вывод: время работает против вас
2026 год станет переломным для рынка льготной ипотеки. Государство жёстко ограничивает возможность многократного использования программы и закрывает лазейки. Для семей, особенно с одним ребёнком, отсрочка решения может обернуться существенными финансовыми потерями в сотни тысяч, а то и миллионы рублей за счёт роста ставки и ужесточения условий.
Если вы всерьёз задумывались об улучшении жилищных условий с помощью государственной поддержки, сейчас — тот самый момент, когда промедление буквально съедает ваш будущий семейный бюджет. Не откладывайте консультацию с банком и сбор документов на потом. Единственный способ гарантированно получить льготную ипотеку на привычных условиях — успеть сделать решающий шаг до того, как часы пробьют полночь 1 февраля 2026 года.
