Росреестр опубликовал разъяснения о правовом режиме имущества, приобретённого супругами в браке. Несмотря на устоявшуюся судебную практику и существующие нормы семейного и гражданского законодательства, вопрос о правах супругов на недвижимость при её приобретении, регистрации и последующем распоряжении продолжает вызывать споры. Особое внимание было уделено ситуациям, когда в ЕГРН собственником указан только один супруг, а также вопросам нотариального согласия при отчуждении имущества.
Представленные Росреестром разъяснения важны как для юристов, сопровождающих сделки, так и для собственников, планирующих продажу или покупку недвижимости. Ниже — подробный правовой разбор.
Правовой режим имущества супругов: что действует “по умолчанию”
В соответствии со статьёй 34 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретённое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если иное не установлено брачным договором или соглашением о разделе имущества.
Особенности режима совместной собственности:
- доли супругов не выделены,
- оба супруга имеют равные права на распоряжение объектом,
- для совершения сделки требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга,
- запись в ЕГРН о регистрации права не определяет реальный режим имущества.
Именно последний пункт становится причиной множества заблуждений. Росреестр отдельно подчеркнул: даже если зарегистрировано право только за одним супругом, второй остаётся сособственником в силу закона.
Почему в ЕГРН может быть указан один супруг
Механизм внесения сведений особенно заметен в новостройках.
При передаче объекта долевого строительства застройщик оформляет:
- передаточный акт,
- или иной документ, удостоверяющий передачу.
Этот документ направляется на государственную регистрацию. В акте, как правило, указан только участник долевого строительства, а не оба супруга.
Росреестр подчеркивает:
- Право второго супруга возникает автоматически, поэтому его отсутствие в ЕГРН не лишает его статуса сособственника.
- Это значит, что даже при формальной “одиночной” записи в реестре объект остаётся общим.
Сделки без нотариального согласия супруга: риски и последствия
Росреестр отдельно указал: отсутствие нотариального согласия не останавливает государственную регистрацию сделки, но в ЕГРН будет добавлена запись о том, что сделка совершена без требуемого по закону согласия.
Юридические последствия:
- Сделка становится оспоримой
- Согласно ст. 35 СК РФ, супруг вправе требовать признания сделки недействительной, если она совершена без его согласия.
- Срок исковой давности — 1 год
- От момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении.
- Риск двойных потерь у покупателя. Покупатель может:
- лишиться квартиры,
- потерять уплаченные деньги,
- оказаться вовлечённым в длительный судебный процесс.
- Залоговые и ипотечные сделки
- При отсутствии согласия супруга банк может предъявить требования к первому супругу, а залог утратить силу.
Исправление сведений в ЕГРН: когда и как это делается
Если право зарегистрировано на одного супруга, но квартира является совместной, сведения в ЕГРН могут быть уточнены.
Кто может подать заявление:
- оба супруга,
- либо один из них.
Что потребуется:
- заявление о внесении изменений,
- документ, подтверждающий наличие зарегистрированного брака на момент приобретения.
Однако: если при покупке подавалось нотариальное согласие супруга, повторное подтверждение брака не требуется — система уже содержит необходимые сведения.
Эта возможность особенно актуальна при разделе имущества, заключении сделок или подготовке к судебным процедурам.
Почему режим совместной собственности вызывает споры: практика последних лет
Несмотря на прямые нормы закона, конфликтные ситуации возникают регулярно.
- Неполные или недостоверные сведения продавца
- Распространённая ситуация — продавец заявляет, что не состоит в браке.
- Покупатель доверяет словам, не проверяет ЗАГС или реестр записей актов гражданского состояния.
- Позже супруг появляется и заявляет свои права
- Покупка за “личные деньги”
- Многие считают, что если средства были накоплены до брака или подарены, имущество станет личным.
- На практике действует строгое правило:
- если договор заключён в браке — это совместная собственность, независимо от источника средств.
- Сделки “в обход” согласия
- Некоторые продавцы сознательно избегают получения согласия супруга — из-за конфликта, развода или попытки скрыть имущество.
- Такие сделки почти всегда становятся предметом судебных споров.
- Ошибки при оформлении объектов долевого строительства
- Часто участником строительства является один супруг, хотя объект будет принадлежать обоим.
- Это complicates последующую продажу.
Примеры из практики: типичные споры
Кейс 1. Оспаривание продажи третьим лицом
- Супруг продал квартиру, утверждая, что не состоит в браке.
- Сделка зарегистрирована. Через полгода супруга подала иск.
- Суд признал сделку недействительной: квартира была приобретена в браке, согласия не было.
- Покупатель потерял объект и был вынужден взыскивать деньги с продавца.
Кейс 2. Признание доли в праве на новостройку
- Квартира оформлена на одного супруга по ДДУ.
- При разделе имущества суд признал за вторым супругом право на ½ долю.
- Росреестр внёс изменения без спора.
Кейс 3. Попытка скрыть имущество при разводе
- Супруг оформил квартиру на себя, уверяя вторую сторону, что это его “личные накопления”.
- Суд установил режим совместной собственности, так как сделка совершена в период брака.
Практические рекомендации
Для супругов:
- заранее оформлять брачный договор или соглашение о разделе имущества;
- не совершать сделки без согласия;
- проверять, какие сведения о браке уже есть в Росреестре.
Для покупателей:
- всегда уточнять семейный статус продавца;
- требовать нотариальное согласие второго супруга;
- проверять историю объекта и основания его приобретения.
Для юристов:
- учитывать режим имущества при сопровождении сделок;
- избегать формальных ошибок в договорах;
- разъяснять сторонам возможные последствия несогласования сделки.
Заключение
Разъяснения Росреестра ещё раз подтверждают: режим совместной собственности супругов действует независимо от записи в ЕГРН.
Это означает, что:
- права второго супруга возникают автоматически,
- сделки требуют нотариального согласия,
- покупатель обязан проявлять повышенную осмотрительность.
Непонимание этих принципов приводит к судебным спорам, признанию сделок недействительными и утрате имущества.
Правильная юридическая подготовка — ключ к безопасным сделкам и предотвращению семейных конфликтов.
