Развод-это всегдя тяжело, а когда между супругами остается не выплаченная до конца ипотека, ситуация становится еще сложнее. Квартира в залоге у банка, кредит не закрыт, а делить имущество уже нужно. Кажется, что выхода нет, но на самом деле закон предлагает несколько путей – нужно только разобраться, какой подходит именно вам. Все начинается с того, что нужно четко понять, что именно вы делите. Если ипотека взята в браке, квартира считается совместной собственностью и делится поровну-это общее правило, закрепленное в Семейном кодексе РФ. Но если кредит оформлен до брака, квартира остается за тем, на кого оформлен договор.
Здесь есть важный нюанс, если после свадьбы платежи по ипотеке шли из общего семейного бюджета, второй супруг имеет право на компенсацию половины внесенных платежей. Поэтому первое, что нужно сделать, – собрать выписки со счетов, кредитный договор, справку об остатке долга и свежую выписку из ЕГРН. Эти документы понадобятся в любом случае, независимо от того,будете вы договариваться мирным путем или пойдете в суд.
Отдельная история, если при покупке квартиры использовался материанский капитал.В этом случае детям обязательно выделяются доли, и продать такую квартиру можно только с разрешения органов опеки. А если есть брачный договор, ситуацию может кардинально отличаться от стандартной, в нем может быть заранее прописано, кому достанется квартира при разводе и кто должен платить кредит. Когда документы собраны и статус имущества понятен, супругам нужно выбрать один из вариантов раздела.
Самый распространенный и наименее конфликтный – продажа квартиры с согласия банка. Из вырученной суммы гасится остаток ипотеки, а оставшиеся деньги делятся между супругами. Минус здесь в том, что залоговые квартиры частно продают ниже рыночной цены, обоим прийдется искать новое жилье. Зато оба свободны от долга.
Второй вариант -переоформление ипотеки на одного из супругов. Тот, кто остается в квартире, берет на себя все обязательства перед банком, а второму выплачивает компенсацию – половину рыночной стоимости квартиры за вычетом остатка долга. Звучит просто,на на практике банк должен проверитьь платежеспособность нового единоличного заемщика, и если дохода не хватает, банк может отказать. Поэтому заранее стоит подготовить справки о доходах и направить письменное заявление в банк с описание ситуации и предложенным вариантом.
Третьй вариант -разделить кредит и оставить квартиру в совместной собственности. Каждый получает долю, долг делится пропорционально. В теории это справедливо, но банки крайоне редко соглашаются на такой сценарий, им выгоднее иметь одного заемщика, а не двух, ведь в случае просрочки с двоих взыскать сложнее. И наконец, четвертый путь-супруги находят деньги, полностью гасят остаток кредита, снимают обременение и уже потом продают квартиру по рыночной цене. Это самый выгодный финансовый варинат, но он требует, чтобы были свободные средства на закрытие долга.
Какой бы вариант ни был выбран, нужно помнить: банк – третья сторона в этом процессе, и любые измегнения в кредитном договоре требуют его офоциального согласия. Без согласия банка можно только разделить доли в праве собственности, не меняя при этом кредитный договор -права банка в этом случае не нарушаются, поскольку квуартира остается в залоге.
Если супруги договорились мирно, они заключили нотариальное соглашение о разделе имущества. Вы нем детально прописывается, кому отходит квартира и в каких долях, кто кому выплачивается компенсацию и в каком размере, кто продолжает платить ипотеку. После этого изменения регистрируются в Росреестре, а кредитный договор переоформляется с банком.Если договоритьсяч не удалось, остаются суд. Иск подается по месту нахождения имущества, банк обязательно привлекается в качестве третьего лица.
Госпошлина расчитывается исходя из стоимости доли, на которую претендует истец, но не превышает 60000 рублей. В суде понадобятся свидетельство о браке или разводе, правоустанавливающие документы на квартиру, кредитный договор, справка из банка об остатке задолженности, отчет об оценке недвижимости и платежные документы, подтверждающие источники платежей. Особое внимание стоит уделить ситуациям с несовершеннолетними детьми.
Суд может отступить от принципа равенства долей в интересах детей – например, увелить долю того родителя, с которым они остаются. Если квартира единственное жилье для ребенка, суд, скорее всего, оставит ее родителю, с которым будет проживать ребенок, а второму присудит компенсацию. Военная ипотека – тоже особый случай. Жилье, купленное военнослужащим в браке, может признаваться совместной собственности и делитсья между супругами, но судебная практика здесь неоднозначна, часть судов считает, что целевая выплата имеет специальное назначение и не является совместным имуществом.
И еще очень важное правило, срок исковой давности по разделу имущества – три года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Многие ошибочно отсчитывают три года с даты развода, это неверно – точкой отсчета может стать например, момент, когда один из супругов тайно продал или подарил свою долю. Тем неменее затягивать не стоит: чем больше времени проходит, тем сложнее собирать доказательства и тем выше риск, что имущество будет отчуждено.Лучше разбираться с разделом сразу, пока документы в порядке, отношения еще не окончательно исполрчены и банк готов к диалогу.
