Ипотечная квартира при разводе — это одновременно имущество супругов и обязательство перед банком. Поэтому просто договориться, кому «останется ипотека», недостаточно: отдельно решается вопрос о праве собственности на квартиру и отдельно — вопрос о кредитном обязательстве.
Если квартира приобретена в браке за общие средства, по общему правилу она является совместно нажитым имуществом независимо от того, на кого оформлена квартира и кто указан основным заемщиком. Исходно доли супругов предполагаются равными — ст. 34, 38, 39 СК РФ.
С чего начинать раздел ипотечной квартиры?
Первое — определить, действительно ли вся квартира является совместным имуществом. Значение имеют дата покупки, источник первоначального взноса, использование личных денежных средств одного из супругов, материнского капитала, наличие брачного договора и другие обстоятельства.
Например, если часть стоимости была оплачена деньгами, принадлежавшими одному супругу до брака либо полученными им в дар, это может иметь значение при определении долей. И наоборот, если квартира приобретена до брака, сама по себе выплата ипотеки в период брака не всегда превращает квартиру в совместную собственность: у второго супруга может возникнуть требование, связанное с внесенными в браке общими денежными средствами.
Второе — получить документы из банка.
До переговоров или обращения в суд желательно установить:
- остаток задолженности по ипотеке;
- кто является заемщиком и созаемщиком;
- сколько фактически выплачено;
- имеются ли просрочки;
- допускает ли банк вывод одного из супругов из числа заемщиков.
Это важно потому, что раздел имущества супругами не изменяет автоматически кредитный договор. Если оба супруга остаются заемщиками перед банком, их развод сам по себе не освобождает одного из них от обязательств. Перевести долг полностью на одного супруга без согласия кредитора нельзя — ст. 391 ГК РФ.
Третье — выбрать реальный вариант раздела.
На практике основных вариантов несколько.
1. Квартира остается одному супругу.
Второму выплачивается компенсация за его долю. Если одновременно планируется оставить ипотечный долг только за собственником квартиры, необходимо согласование с банком. Банк проверяет платежеспособность оставшегося заемщика и вправе не согласиться на изменение кредитного договора.
2. Квартира продается.
Из полученных денежных средств погашается остаток ипотечного кредита, а оставшаяся сумма распределяется между супругами с учетом их долей. Поскольку квартира находится в залоге, порядок продажи необходимо согласовать с банком.
3. Супруги определяют доли и продолжают выплачивать ипотеку.
Например, каждому определяется по 1/2 квартиры, при этом кредит продолжает исполняться на прежних условиях. Такой вариант юридически возможен, но часто сохраняет финансовую зависимость бывших супругов друг от друга.
Четвертое — попробовать оформить раздел соглашением.
Если спора нет, имущество можно разделить соглашением. Соглашение о разделе общего имущества супругов подлежит нотариальному удостоверению — ст. 38 СК РФ.
Но важно понимать: супруги могут договориться между собой, кто фактически будет платить ипотеку, однако такое соглашение само по себе не лишает банк прав по кредитному договору. Если для реализации договоренности необходимо заменить заемщика или вывести одного из созаемщиков, потребуется согласие банка.
Пятое — если договориться не получилось, обращаться в суд.
В иске можно требовать признать квартиру совместным имуществом, определить доли супругов, передать квартиру одному из супругов с выплатой компенсации либо заявить иной вариант раздела с учетом обстоятельств конкретного дела.
Наличие ипотеки само по себе не означает, что квартиру нельзя разделить. Однако раздел собственности не должен подменять изменение кредитного договора: суд не может просто освободить одного заемщика от обязательств перед банком вопреки воле кредитора.
Что делать с ипотечными платежами после расставания?
Одна из распространенных ошибок — считать: «я уже не живу в квартире, поэтому платить больше не обязан».
Пока кредитный договор не изменен, перед банком действуют его первоначальные условия. Просрочка может привести к начислению неустойки и в конечном итоге к обращению взыскания на квартиру.
Если после фактического прекращения семейных отношений ипотеку за общее имущество выплачивает только один супруг из личных денежных средств, это необходимо подтверждать документами. В зависимости от обстоятельств он может потребовать от второго супруга компенсацию соответствующей части произведенных платежей. Верховный Суд указывал на возможность такой компенсации применительно к общему кредитному обязательству.
Поэтому оптимальный алгоритм следующий: сначала определить правовой режим квартиры и остаток долга, затем понять, кому должна остаться квартира, согласовать возможное изменение кредита с банком и только после этого оформлять соглашение либо обращаться в суд.
В спорах об ипотечной квартире особенно важно рассматривать имущество и кредит в комплексе. Неправильно сформулированные требования могут привести к ситуации, когда доли в квартире уже разделены, а бывшие супруги еще много лет остаются связанными одним кредитным договором.
