Если квартира была приобретена одним из супругов до заключения брака, по общему правилу она является его личной собственностью и при разводе не делится. Это следует из ст. 36 Семейного кодекса РФ. Сам по себе тот факт, что ипотечный кредит продолжали выплачивать уже в период брака, не превращает квартиру в совместно нажитое имущество.
Однако это не означает, что второй супруг вообще лишен каких-либо требований. Доходы супругов, полученные в период брака, по общему правилу относятся к их совместному имуществу. Поэтому если ипотека по личной квартире одного из супругов погашалась за счет общих семейных средств, при разделе имущества может возникнуть вопрос о компенсации части денежных средств, направленных на погашение такого кредита.
Например, квартира приобретена мужем за год до брака в ипотеку. После регистрации брака супруги еще несколько лет выплачивали кредит из заработной платы. Требовать признания половины квартиры своей только по этой причине супруга, как правило, не может. Однако она вправе ставить вопрос о денежных средствах, которые в период брака были направлены из общего бюджета на исполнение личного обязательства второго супруга.
При рассмотрении такого спора имеет значение, какая сумма была выплачена именно в период брака и из каких источников производились платежи. Поэтому необходимо сохранять кредитный договор, график платежей, банковские выписки и документы, подтверждающие даты заключения брака и приобретения недвижимости.
Отдельная ситуация предусмотрена ст. 37 СК РФ: личное имущество одного супруга может быть признано совместной собственностью, если в период брака за счет общего имущества или труда супругов были произведены вложения, значительно увеличившие его стоимость, например реконструкция или капитальный ремонт. Однако обычное погашение ипотечного кредита само по себе таким основанием не является.
Таким образом, если квартира приобретена до брака, спор обычно идет не о разделе самой квартиры пополам, а о компенсации общих денежных средств, вложенных в погашение кредита в период брака. Конкретный размер требований зависит от обстоятельств покупки и произведенных платежей.
