Как при разводе поделить квартиру, купленную в браке, в том числе в ипотеку

Как при разводе поделить квартиру, купленную в браке

При разводе совместно нажитая квартира супругов может быть разделена по их соглашению либо в судебном порядке. При наличии ипотеки может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком. 

• По общему правилу имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью и подлежит разделу между ними в равных долях (п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 39 СК РФ).
• Квартира, которая является совместной собственностью супругов, может быть разделена по соглашению между ними или при наличии спора через суд (п. п. 2, 3 ст. 38 СК РФ).

Ниже рассмотрим, как при разводе происходит раздел совместно нажитой супругами квартиры (во внесудебном и судебном порядке), в том числе путем выдела доли в натуре, а также в чем заключаются особенности раздела ипотечной квартиры и ипотечного кредита (далее также – кредит), взятого в период брака.

Раздел совместно нажитой квартиры во внесудебном порядке

• Если между супругами заключен брачный договор, совместно нажитая квартира делится в соответствии с условиями этого договора (п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 42 СК РФ).
• Если брачный договор не заключался и между супругами отсутствует спор о разделе квартиры, недвижимость может быть разделена путем заключения соглашения об этом (п. 2 ст. 38 СК РФ).
• Соглашение о разделе имущества (соглашение об определении долей) составляется в письменной форме и должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ; Письмо Росреестра от 31.03.2016 N 14-исх/04224-ГЕ/16).

В соглашении о разделе совместно нажитого имущества указывается, в частности, какое имущество переходит в собственность каждого из супругов, кто из супругов несет расходы, связанные с заключением данного соглашения и его регистрацией, размер доли каждого из супругов в праве собственности на нее, а также порядок регистрации изменений размера долей супругов.

Отметим, что собственник жилого помещения не вправе совершать действия, которые влекут возникновение долей в праве собственности на это помещение, если в результате этого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

• Соглашение о разделе имущества является основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиру (п. 1 ст. 131 ГК РФ; п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
• Супругам необходимо уплатить госпошлину, в частности, за государственную регистрацию соответствующих прав. Отдельные категории граждан освобождены от ее уплаты, например малоимущие (пп. 15 п. 1 ст. 333.35 НК РФ; ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Раздел совместно нажитой квартиры в судебном порядке

В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке (п. 3 ст. 38 СК РФ).В случае необходимости суд исследует вопрос о стоимости спорной квартиры.

Стоимость имущества определяется на момент рассмотрения спора исходя из ее рыночной стоимости.

• Стороны вправе представить отчет об оценке стоимости квартиры (ч. 1, 2 ст. 56 ГПК РФ; п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15; Апелляционное определение Московского городского суда от 20.02.2020 по делу N 33-924/2020).

После вступления в законную силу решения суда о разделе квартиры необходимо произвести государственную регистрацию произошедших изменений, представив в территориальный орган Росреестра заверенную судом копию решения суда с отметкой о вступлении в силу (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Также необходимо уплатить госпошлину, в частности, за государственную регистрацию соответствующих прав. Отдельные категории граждан освобождены от ее уплаты, например малоимущие (пп. 15 п. 1 ст. 333.35 НК РФ; ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Выдел доли в натуре

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из супругов в праве на общее имущество (п. 1 ст. 254 ГК РФ).

Если квартира находится в долевой собственности супругов, каждый из них вправе выделить в натуре свою долю из общего имущества, кроме случаев, когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу.

• Выдел доли в натуре может быть произведен как по соглашению супругов, так и, при недостижении соглашения, в судебном порядке (п. п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ).

Необходимо иметь в виду, что в большинстве случаев раздел квартиры в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, так как отсутствует возможность устройства дополнительного входа в жилое помещение, что, по мнению судов, является основанием для отказа в разделе квартиры в натуре (Апелляционное определение Московского областного суда от 29.06.2015 по делу N 33-15324/2015).

• В таком случае выделяющийся собственник вправе требовать от второго сособственника выплаты стоимости своей доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ; п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Особенности раздела при разводе ипотечной квартиры и непогашенного ипотечного кредита, взятого во время брака

Если квартира приобретена супругами с использованием ипотечного кредита (далее – ипотечная квартира) и на момент раздела имущества этот кредит полностью не погашен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед кредитором (далее также – банк) по погашению такого кредита и внесение изменений в соответствующий кредитный договор (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Раздел ипотечной квартиры может осуществляться во внесудебном и в судебном порядке.

Раздел ипотечной квартиры во внесудебном порядке возможен путем заключения соглашения между супругами (если отсутствует брачный договор). При наличии брачного договора раздел ипотечной квартиры осуществляется в соответствии с условиями этого договора (п. 2 ст. 38, п. 1 ст. 42 СК РФ).

Необходимо учитывать, что при разделе ипотечной квартиры супруги не вправе своим соглашением разделить долговые обязательства без согласия банка (п. 2 ст. 391 ГК РФ; Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23.07.2024 по делу N 88-17530/2024).

Чтобы получить согласие банка, может потребоваться представить в банк документы, подтверждающие наличие у солидарного должника дохода, который позволяет погашать кредит. К таким документам могут относиться, например, заверенная копия трудовой книжки, справка о доходах и суммах налога физического лица и др. Перечень необходимых документов следует уточнить в банке.

Форма согласия зависит от конкретного банка. Например, оно может быть оформлено в письменной форме на бумажном носителе или направлено в электронной форме через приложение банка или онлайн-банк.
Если банк согласен на раздел обязательств по погашению кредита, с банком может быть заключено письменное соглашение об изменении кредитного договора. По усмотрению банка вместо указанного соглашения могут быть заключены соглашение о расторжении кредитного договора и новые кредитные договоры с каждым из супругов (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если при разделе ипотечной квартиры не стоит вопрос об изменении долговых обязательств перед банком, согласие банка на раздел квартиры, в том числе если она приобретена за счет средств материнского капитала, не требуется, поскольку права банка как залогодержателя не нарушаются – квартира не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право (п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).

В случае раздела ипотечной квартиры в судебном порядке исковое заявление о разделе квартиры и (или) долговых обязательств по погашению кредита по общему правилу подается в районный суд по месту жительства ответчика (ст. ст. 24, 28 ГПК РФ).

• Если в исковом заявлении заявлено нескольких самостоятельных требований (например, если заявлены как требования о разделе квартиры, так и требования о разделе долговых обязательств), то цена иска определяется исходя из каждого требования в отдельности, а госпошлина уплачивается за каждое самостоятельное требование (п. 10 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ; п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2025 N 39).
• Если раздел ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, и (или) долговых обязательств по возврату кредита осуществляется в судебном порядке, то к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, нужно привлечь банк, выдавший кредит и являющийся залогодержателем квартиры (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2018 по делу N 33-3977/2018).
• При подаче иска о разделе квартиры, приобретенной по военной ипотеке с использованием средств целевого жилищного займа, предоставленного участнику накопительно-ипотечной системы военнослужащих, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлекается также ФГКУ “Росвоенипотека” (п. 1 Постановления Правительства РФ от 22.12.2005 N 800; п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 15.04.2011 N 646-р; Апелляционное определение Московского городского суда от 12.04.2021 по делу N 33-14886/2021).
• Следует учесть, что при разделе квартиры, приобретенной по военной ипотеке, долг по договору целевого жилищного займа не может быть признан общим долгом супругов, если у заемщика на момент раздела не возникло обязательств по погашению такого займа (в частности, не наступили предусмотренные Законом от 20.08.2004 N 117-ФЗ основания).
• Долг по ипотечному кредиту при разделе квартиры, приобретенной по военной ипотеке, также не признается общим долгом супругов, если не наступили основания для возврата военнослужащим суммы кредита в банк и перечисления по кредитному договору за него осуществляет ФГКУ “Росвоенипотека” (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05.10.2023 по делу N 88-28149/2023; Апелляционное определение Московского городского суда от 20.06.2019 по делу N 33-26281/2019).

При разделе ипотечной квартиры через суд общий долг супругов по кредиту делится между ними пропорционально присужденным им долям. Долг признается общим, если кредит был взят по инициативе обоих супругов и (или) использован на нужды семьи. При этом бремя доказывания соответствующих обстоятельств лежит на стороне, претендующей на раздел долга (п. 3 ст. 39 СК РФ; п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

Если после расторжения брака обязанность по исполнению обязательств по кредиту лежит на обоих супругах (например, если супруги являются созаемщиками), но платежи по кредиту вносились одним из супругов, он вправе потребовать от второго супруга компенсации произведенных выплат пропорционально присужденным им долям при разделе имущества (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2022 N 5-КГ21-169-К2).

При разделе ипотечной квартиры и непогашенного кредита помимо государственной регистрации права общей долевой собственности потребуется внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке. За это нужно уплатить госпошлину (ч. 6 ст. 53 Закона N 218-ФЗ).

Если права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной, в случае раздела долговых обязательств по кредиту может потребоваться также внесение изменений в закладную (п. п. 1, 8 ст. 13 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).