Принятое Конституционным Судом РФ 21.04.03 г. постановление «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ…», поставившее точку в, принявшей в те годы широкий размах, порочной правоприменительной практике, по которой «покупатель» жилых помещений (квартиры, дома), ни сном, ни духом не ведавший об, имевшем место со стороны третьих лиц, нарушении прав прежних собственников этого жилого помещения, зачастую вместе с детьми, обставившись и обустроившись в этом своём новом жилье, вдруг по суду лишался этого своего жизненно важного приобретения.
Я выразился- «широкий размах», имея ввиду не столько количество таких судебных решений, сколько те последствия, какие они влекли за собой для «покупателей» этих жилых помещений. И в первую очередь- глубокое разочарование в нашей судебной системе: продекларированная статьёй 302-ой Гражданского кодекса РФ, судебная защита «добросовестных приобретателей» их абсолютно не защищала. И вот, Конституционный Суд РФ делает в своём постановлении от 21.04.03 г. вывод о том, что «…содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой всё полученное по сделке, поскольку данное положение – по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст.302 ГК РФ – не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом».
К такому выводу Конституционный Суд РФ пришёл на основании следующего: «…федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции.
Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита- обязанность государства». Таким образом, права добросовестного приобретателя столько лет являвшиеся лишь простой декларацией на бумаге, а на деле же – попранные сложившейся правоприменительной практикой , наконец-то оказались защищены.
Многие дела, и в первую очередь, по судебным спорам инициаторов названного рассмотрения, по которым суды выносили решения, руководствуясь общими правилами недействительности сделок, получили право на новое рассмотрение с учётом вышеизложенных выводов Конституционного Суда РФ. Казалось бы – справедливость восторжествовала… Но защищенность «покупателей» – добросовестных приобретателей- это одна сторона медали. Есть и другая: граждане-«продавцы» своих жилых помещений, которые так же пострадали от квартирных аферистов и после вынесения указанного выше постановления Конституционного Суда РФ не смогли восстановить свои права и остались без жилья.
Вот случай из жизни: После расторжения брака в 1998 г.некая гражданка, назовём её Ольга, переселилась к своему гражданскому мужу на ул.Лескова. На прежней жилплощади остались проживать бывший её муж и сын, назовём его Николай. Бывший муж, мягко говоря, был далеко не безразличен к «зелённому змию», а ко всему остальному- абсолютно безразличен. Сын же Ольги не отличался высоким интеллектом. Поэтому устройство их жизни, а так же и своей, Ольга полностью взяла в свои руки. Шёл уже 2003 год.
На этом непростом пути повстречались ей двое- Т. и С.. Таких в «до перестроечные» времена называли пренебрежительно: «Чёрные маклеры». Не зарегистрировавшие свою деятельность, связанную со сделками с недвижимостью, и в первую очередь, с жильём, Т. и С.были уже известны определённому кругу лиц, а так же- в правоохранительных органах. Ну, конечно, не через последних, а через своих знакомых, Ольга с ними и познакомилась. Т. и С., бравируя своими связями и возможностями, пообещали не только выгодно продать прежнее жильё Ольгиной семьи, а затем купить жильё для её сына (что так же интересовало Ольгу) и для её бывшего мужа (что меньше её интересовало), но и, что было для неё самым важным, помочь ей в регистрации в квартире на ул.Лескова.
Здесь проблема таилась не в новом её спутнике жизни- он то как раз был не против её прописки, а в том, что в этой квартире были зарегистрированы первая жена гражданского мужа Ольги и его сын от первого брака. Они, безусловно, были против новой претендентки на их квадратные метры . Ольга полностью доверилась Т. и С. И выполняла все их рекомендации. В первую очередь, она выдала им доверенность со всеми правами на совершение сделок с, интересующими её, жилыми помещениями.
Во-вторых, она убедила бывшего мужа и сына сняться с регистрации: Т. и С. уже присмотрели для них жильё в г.Арзамасе…Но вот посели ли то они бывших членов Ольгиной семьи в далёком Княгининском районе в доме без печи (!) – якобы, временно. Быстро обстряпав сделку по продаже Ольгиной квартиры, Т. и С. половину вырученной суммы, как было оговорено, выдали Ольге, вторую часть денег пообещали потратить на покупку жилья в г.Арзамасе для бывшего мужа Ольги и для её сына. Подразумевалось, что свой гонорар (процент от сделки) Т. и С.уже получили- так считала Ольга. Долго ли- скоро ли время проходит, от Т. и С. ни слуху, ни духу. Ольга находит их и Т. и С. её «радуют» такими известиями: -первое, зарегистрировать Ольгу на ул.Лескова у них не получилось, -второе, для бывшего мужа Ольги и сына Николая Т. и С. купили за 25 000 рублей (что много меньше суммы, за которую они обещали купить жильё в г.Арзамасе) тот дом в Княгининском районе и показали Ольге расписку.
Никаких документов о праве собственности на дом Т. и С. ей не представили- их просто не было. Наступили холодные осенние дни. Сын Николай вернулся в город и рассказал, что в, купленном для них с отцом, доме жить невозможно и, мол, отец (бывший Ольгин муж) уехал оттуда уже давно. Поняв, что и её и сына обманули: главное, оставили без жилья- сын и бывший муж вообще без крыши над головой, а Ольга осталась без обещанной регистрации. Тогда Ольга обратилась в правоохранительные органы, но там в возбуждении уголовного дела отказали на том основании, что «имеют место быть гражданско-правовые отношения».
Тогда Ольга подала исковое заявление в суд с требованием о признании сделки продажи её квартиры недействительной по мотиву обмана со стороны посредников- Т. и С.. Ответчиками по этому делу являлись новые покупатели её квартиры Юрий и Александра. При рассмотрении дела не в пользу Ольги сыграли следующие факты: – продавала свою жил.площадь Ольга лично, она и подписывала договор купли-продажи, -свою часть, вырученной от продажи, суммы она получила полностью, как ей обещали Т. и С.. Кроме того, в суде Т. и С. заняли такую позицию: – обещание зарегистрировать Ольгу они не давали и, кроме её слов, это ничем не подтверждено, -такого обещания они давать не могли потому, что такая регистрация без согласия, прописанных в квартире на ул.Лескова, бывших членов семьи Ольгиного мужа , незаконна, – то, что Т. и С. потратили на приобретение жилья для Николая и его отца лишь 25 000 рублей- ну и что?
Они же должны то же заработать от этой сделки ! А какую сумму фактически передали им «покупатели» Ольгиной квартиры- последней никто не сообщил! При том, что: – суд не стал выезжать на место осмотра дома в Княгининский район и не проводил в этом направлении никаких процессуальных мероприятий. Из показаний Т. и С. и бывших хозяев этого дома следовало, что дом вполне пригоден для проживания, – Александра и Юрий, как добросовестные приобретатели, так же не должны пострадать от решения суда по этому делу, суд в удовлетворении исковых требования Ольге полностью отказал. В кассационном порядке Ольга обжаловать это судебное решение не стала. Так и осталась она проживать у, ныне законного, мужа незаконно- без регистрации.
Что сталось с сыном Ольги и её бывшим мужем? Пропали… Где живут и что с ними, мы так же не знаем. По окончании этой грустной истории хочется вспомнить старую русскую поговорку: «На бога надейся, а сам не плошай!» Специалисты советуют обращаться за риэлторской помощью в те агенства недвижимости, которые являются членами Голдии российских риэлторов, и уж ни в коем разе не к подобным «черным маклерам».
