Описание схемы:
- Уже после госрегистрации отчуждатель (чаще ‒ продавец, но бывает и покупатель) либо его родственники обращаются в суд и заявляют:
- в момент подписания договора лицо не могло понимать значение своих действий (находилось в состоянии психического расстройства, тяжёлого алкогольного/наркотического опьянения, под действием сильных лекарств);
- либо на него уже было заведено дело о признании недееспособным/ограниченно дееспособным, а сделку провели «втихую».
- Судебно-психиатрическая экспертиза постфактум признаёт, что заболевание действительно имело место, – сделку аннулируют, собственность возвращают исходному владельцу, а вторая сторона остаётся только со слабым правом требовать деньги назад (которые к тому времени часто исчезают).
- Срок давности для такого иска – 3 года с момента, когда истец узнал о нарушении, но не более 10 лет с даты сделки.
- Признаки повышенного риска
- Возраст продавца 65+ или очевидное плохое здоровье, странное/агрессивное поведение.
- Квартира продаётся по цене заметно ниже рынка «потому что нужны деньги срочно».
- Продавец (или покупатель) ведёт переговоры не сам, а через «заботливых» «друзей/родственников», которые торопят с подписанием.
- Отказ идти к нотариусу («дорого», «долго»), настаивание на простой письменной форме.
- Как защититься
- 3.1. Форма и процедура сделки
- Нотариальная форма (даже если закон не обязывает). Нотариус фиксирует дееспособность, ведёт видеозапись и позже выступает свидетелем.
- Медицинские справки (ПНД, НД) – формально добровольные, но практикующие юристы рекомендуют включить их в список обязательных документов продавца/покупателя. Справка выдаётся по письменному согласию самого гражданина; её отсутствие при подозрительных симптомах – красный флаг.
- При наличии сомнений – освидетельствование в ГБУ «Психоневрологический диспансер» в день сделки (часто практикуется при крупных сделках у пожилых).
- Свидетельская база
- Проведение подписания в офисе нотариуса или банка с видеозаписью.
- Наличие свидетелей (коллег-юристов, риелтора) на момент подписания и передачи денег.
- Документы и проверки
- Запрос в органы опеки о факте установления опеки/попечительства (получается самим гражданином или по нотариально заверенной доверенности).
- Проверка ФГИС «ГАС-Правосудие» на предмет существующих производств о признании лица недееспособным.
- Включение в договор расширенной гарантии продавца/покупателя о своей дееспособности и отсутствии поданных исков о её ограничении, с крупной штрафной неустойкой за недостоверность.
- Финансовая часть
- Использовать эскроу/аккредитив или нотариальный депозит – деньги «зависают», пока не появится подтверждённое право собственности без обременений.
- Титульное страхование: большинство полисов покрывают риск признания сделки недействительной из-за недееспособности сторон. Стоимость 0,5-1,5 % от цены квартиры.
- 3.1. Форма и процедура сделки
- Что делать, если иск всё-таки подан
- Немедленно уведомить страховщика (если есть полис).
- Собрать максимум доказательств дееспособности на дату сделки: видео у нотариуса, документы, свидетели.
- Просить суд назначить повторную комплексную экспертизу (часто первая – односторонняя).
Следуя этим мерам, вероятность успешного оспаривания по «невменяемости» снижается практически до нуля – для суда надёжная нотариальная сделка с видеозаписью и медицинскими справками является серьёзным аргументом в пользу её действительности.













