Распространённой схема – «Недействительность по недееспособности (ст. 177 ГК РФ)»

04.12.2025 16:44

2 мин

Гражданское право

Описание схемы: Уже после госрегистрации отчуждатель (чаще ‒ продавец, но бывает и покупатель) либо его родственники обращаются в

Описание схемы:

  1. Уже после госрегистрации отчуждатель (чаще ‒ продавец, но бывает и покупатель) либо его родственники обращаются в суд и заявляют:
    • в момент подписания договора лицо не могло понимать значение своих действий (находилось в состоянии психического расстройства, тяжёлого алкогольного/наркотического опьянения, под действием сильных лекарств);
    • либо на него уже было заведено дело о признании недееспособным/ограниченно дееспособным, а сделку провели «втихую».
    • Судебно-психиатрическая экспертиза постфактум признаёт, что заболевание действительно имело место, – сделку аннулируют, собственность возвращают исходному владельцу, а вторая сторона остаётся только со слабым правом требовать деньги назад (которые к тому времени часто исчезают).
    • Срок давности для такого иска – 3 года с момента, когда истец узнал о нарушении, но не более 10 лет с даты сделки.
  2. Признаки повышенного риска
    • Возраст продавца 65+ или очевидное плохое здоровье, странное/агрессивное поведение.
    • Квартира продаётся по цене заметно ниже рынка «потому что нужны деньги срочно».
    • Продавец (или покупатель) ведёт переговоры не сам, а через «заботливых» «друзей/родственников», которые торопят с подписанием.
    • Отказ идти к нотариусу («дорого», «долго»), настаивание на простой письменной форме.
  3. Как защититься
    • 3.1. Форма и процедура сделки
      • Нотариальная форма (даже если закон не обязывает). Нотариус фиксирует дееспособность, ведёт видеозапись и позже выступает свидетелем.
      • Медицинские справки (ПНД, НД) – формально добровольные, но практикующие юристы рекомендуют включить их в список обязательных документов продавца/покупателя. Справка выдаётся по письменному согласию самого гражданина; её отсутствие при подозрительных симптомах – красный флаг.
      • При наличии сомнений – освидетельствование в ГБУ «Психоневрологический диспансер» в день сделки (часто практикуется при крупных сделках у пожилых).
    • Свидетельская база
      • Проведение подписания в офисе нотариуса или банка с видеозаписью.
      • Наличие свидетелей (коллег-юристов, риелтора) на момент подписания и передачи денег.
    • Документы и проверки
      • Запрос в органы опеки о факте установления опеки/попечительства (получается самим гражданином или по нотариально заверенной доверенности).
      • Проверка ФГИС «ГАС-Правосудие» на предмет существующих производств о признании лица недееспособным.
      • Включение в договор расширенной гарантии продавца/покупателя о своей дееспособности и отсутствии поданных исков о её ограничении, с крупной штрафной неустойкой за недостоверность.
    • Финансовая часть
      • Использовать эскроу/аккредитив или нотариальный депозит – деньги «зависают», пока не появится подтверждённое право собственности без обременений.
      • Титульное страхование: большинство полисов покрывают риск признания сделки недействительной из-за недееспособности сторон. Стоимость 0,5-1,5 % от цены квартиры.
  4. Что делать, если иск всё-таки подан
    • Немедленно уведомить страховщика (если есть полис).
    • Собрать максимум доказательств дееспособности на дату сделки: видео у нотариуса, документы, свидетели.
    • Просить суд назначить повторную комплексную экспертизу (часто первая – односторонняя).

Следуя этим мерам, вероятность успешного оспаривания по «невменяемости» снижается практически до нуля – для суда надёжная нотариальная сделка с видеозаписью и медицинскими справками является серьёзным аргументом в пользу её действительности.

Задайте вопрос всем юристам на сайте
658 юристов отвечают
14 минут среднее время ответа
449 вопросов за сутки
Чайковский Александр Васильевич Юрист в Санкт-Петербурге Буланкина Светлана Николаевна Юрист в Чебоксарах Голубицкая Елена Владимировна Адвокат в Ставрополе Бударагин Александр Александрович Юрист в Нижнем Новгороде Пашкова Юлия Олеговна Юрист в Пскове
Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Юристы по Гражданским делам

Статья была полезна?

Не нашли ответа? Задайте вопрос юристам

0 Отзывы
Новые
Старые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все отзывы