Приватизация квартиры

Квартиру, в которой живут граждане по договору социального найма, законом РФ разрешено получить в собственность — приватизировать. В российское законодательство были внесены изменения в феврале 2017 г., согласно которым данное право россиян стало бессрочным.

Что такое приватизация?

Приватизация — это безвозмездная, то есть бесплатная передача принадлежащего государству жилья в личную собственность граждан. Это означает: у человека появляется право распоряжаться жилым помещением по своему желанию. Проще говоря, он вправе ее продать, подарить, обменять, оставить в наследство, передать в залог для оформления потребительского кредита, сдать в аренду. Об этом говорится в ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Ст. 209 ГК РФ
Точное определение приватизации содержится в ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2021) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон № 1541-1). Закон о приватизации № 1541-1
Пример: Когда гражданин прописан в квартире по договору социального найма — он ее арендует у государства, поэтому распоряжаться ею запрещено. Однако после приватизации жилье переходит в собственность нанимателя.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

380 юристов отвечают

21 минута среднее время ответа

98 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

Основания договора для приватизации

Здесь все просто. Единственное законное основание по ст. 2 Закона № 1541-1 — наличие права пользования квартирой по договору социального найма. 
Интересно! В СССР данное соглашение подписывалось с человеком при получении ордера на вселение. Однако в настоящее время подобный договор заключается в том случае, когда государство признает гражданина малоимущим и ставит его на учет как человека, нуждающегося в жилье. Закон о приватизации № 1541-1 Это правило регламентировано ст. 49 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ).Ст. 49 ЖК РФ

Какие квартиры приватизируют?

Законодательство России не позволяет приватизировать (ст. 4 Закона 1541-1):

• квартиру в аварийном состоянии;
• расположенную на территории закрытых военных городков;
• комнату в общежитии;
• служебные.

Закон о приватизации № 1541-1
Однако в данном правиле есть исключения. Пример: когда служебная квартира находится на территории совхоза или колхоза, оформить на нее право собственности разрешается. 
Получается следующее: все остальные находящиеся в домах квартиры, где россияне проживают по договору соцнайма, могут приватизироваться ими.

Однако сотрудники паспортного стола, представили управляющей компании (далее — УК) или ТСЖ часто злоупотребляют своими полномочиями, они отказываются выдать выписку из лицевого счета. А ведь она необходима для оформления квартиры в собственность.
В данном случае придется обратиться в суд, который обяжет уполномоченных лиц выдать такой документ или выплатить все задолженности. 

Кто вправе приватизировать?

Практически любой российский гражданин, арендующий квартиру у государства по договору, может в скором времени стать счастливым обладателем собственного жилья. Дети не являются исключением.
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ, когда ребенок зарегистрирован, проживает в квартире, он должен быть включен в приватизацию.  Ст. 37 ГК РФ

Когда ребенок живет вместе только с папой или мамой, он вправе продолжать пользоваться приватизированным жилым помещением. Это правило прописано в ст. 7 Закона № 1541-1.
Пример: папа оформляет в собственность квартиру, где зарегистрирован его сын. При этом проживает он вместе с мамой. Тогда мальчику все равно положена доля в данном помещении при его приватизации. 
Лица старше 18-ти лет вправе добровольно в письменной форме отказаться от доли в праве собственности на жилье. Поскольку воспользоваться правом на получение государственного жилья в собственность позволено 1 раз в жизни, у такого человека останется право на приватизацию помещения в будущем. 
Итак, вот обязательные условия:

1. гражданство РФ;
2. договор социального найма;
3. согласие всех жильцов, включая детей от 14 до 18 лет (или отказ);
4. квартира принадлежит государству;
5. участие в процедуре происходит впервые после достижения 18 лет.

Преимущества и недостатки приватизации

По ст. 1119 ГК РФ главное достоинство приватизации — бесплатное получение права собственности на квартиру, которой можно будет распорядиться любым способом. Ст. 1119 ГК РФ
Передать по наследству (завещанию). При этом быть родственником наследодателя или прописанным в приватизированной квартире необязательно. 
В ситуации, когда человек подал заявление и пакет бумаг на приватизацию квартиры, но скончался до оформления договора, помещение все равно можно унаследовать. Согласно п. 10 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1 за 2017 г. суд может учесть волю наследодателя на приватизацию. 
Если наниматель умер, в неприватизированной квартире никто больше не прописан, она будет передана в муниципальную собственность — ч. 5 ст. 83 ЖК РФ. Ст. 83 ЖК РФ

Зарегистрировать новых граждан. Когда квартира находится в собственности, в нее можно прописать кого угодно в любое время. С неприватизированной квартирой в этом вопросе возникнут сложности. Супругов, детей (после 18 лет), родителей разрешается прописать с письменного согласия всех жильцов. Прописать посторонних лиц можно, получив разрешение муниципалитета.
Продать, подарить, обменять, сдать в аренду, оставить в залог, произвести перепланировку. Законный владелец недвижимости вправе в любое время переехать, выписаться, не пользоваться квартирой совсем. В случае с неприватизированным жильем такое поведение будет расценено так: человеку больше не требуется жилье, поэтому ее можно забрать, передать другим малоимущим россиянам. 
Снести стены, расширить кладовку или совместить туалет с ванной в государственном помещении не получится, как и перевести в его статус нежилого.
Уменьшить затраты. Пользование квартирой по договору соцнайма следует оплачивать ежемесячно (помимо коммунальных платежей) — ч. 3 ст. 156 Жилищного Кодекса РФ (далее — ЖК РФ). За приватизированное жилье надо оплачивать взносы на капитальный ремонт и налог раз в год.
В то же время в приватизации жилья есть недостатки:

• все траты на содержания квартиры ложатся на собственников — ст. 210 ГК РФ, ст. 158 ЖК РФ. В случае аренды квартиры любые расходы по ее ремонту несет арендодатель — муниципальное образование. Это регламентировано в ч. 2 ст. 65 ЖК РФ.
• Риск лишиться жилья. На приватизированную квартиру может быть наложено взыскание, арест из-за долгов — ст. 32 ЖК РФ, ст. 87.2 ЖК РФ. Жилье, не находящиеся в собственности, за долги забрать нельзя, так как оно не принадлежит должнику.

Важное о приватизации

1. Любой гражданин РФ может приватизировать квартиру, в которой живет по социальному найму 1 раз в жизни до 18 лет, также 1 раз после.
2. У приватизации есть достоинства и недостатки, поэтому прежде чем начать процесс оформления жилья в собственность, рекомендую все тщательно проанализировать.
3. Когда ясно, что жилье подлежит приватизации, она выгодна для жильцов, следует определиться: кто будет участвовать в ней, кто откажется. Дети участвуют обязательно! 
4. Важно собрать все нужные документы, грамотно заполнить заявление и дождаться решения. 
5. После приватизации жилья все расходы на новую недвижимость, уплата налога ложится на плечи владельцев.