Оспаривание кадастровой стоимости

С января 2020 г. в стране применяется другой способ расчета налога на недвижимое имущество. До этого времени он устанавливался на основании инвентаризационной цены. Теперь законодатель предусматривает расчеты по кадастровой стоимости недвижимости.  Бывает так, что кадастровая стоимость выше рыночной в несколько раз. Виной тому являются неправильные расчеты, неучтенные особенности объекта недвижимости, понижение рыночной цены. Тогда хозяин недвижимости, предусмотренные законом иные граждане вправе ее опротестовать, чтобы не платить повышенный налог. Доказывание факта неверного установления кадастровой стоимости возлагается на самих граждан. 

Кадастровая стоимость, регламентируемая ФЗ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 (далее — ФЗ № 237), с 2023 года будет оспариваться по иному алгоритму.ФЗ Понятие “оспаривание результатов определения кадастровой стоимости” заменяется на “установление кадастровой стоимости в размере рыночной”.

Кадастровая стоимость: это что?

У объекта недвижимости имеется цена. Она бывает кадастровой и рыночной. Со второй все ясно: она назначается владельцем собственности при ее продаже по договоренности с покупателем. Кадастровая стоимость — госорганом после ее оценки специалистами. Кадастром называют особый госреестр, куда заносится цена всех объектов недвижимости. Налоги, которые уплачивают собственники, рассчитываются именно с этой суммы. Часто они полагают: налоги чересчур большие, поскольку участки, строения, квартиры, подлежащие налогообложению, фактически стоят дешевле, чем прописано в кадастре. Поэтому они пытаются оспорить кадастровую стоимость недвижимости.  Теоретически кадастровая стоимость должна приблизительно соответствовать рыночной, однако в реальности эти цифры сильно различаются.

Почему частенько кадастровая стоимость больше рыночной?

Кадастровой оценкой недвижимости занимаются организованные в российских субъектах гос. бюджетные учреждения (далее — ГБУ), а не частные оценочные организации, как было ранее. Они готовят отчет, который утверждается уполномоченным органом госвласти субъекта с помощью акта. Многие нюансы оказывают влияние на кадастровую стоимость: площадь, категория земли, отсутствие, наличие построек, месторасположение, материал, из которого построено здание и т.д. Но государство их не учитывает. Проще говоря оценщик не выезжает на место, не осматривает объект, не знает, что возведено на земле, из каких строительных материалов построен дом. Итог: земля под складом в Казани оценивается дороже земли под отелем в Сочи.

Как узнать кадастровую стоимость?

Сведения не засекречены, они открыты для всеобщего обозрения. Каждый россиянин имеет возможность ознакомиться с ними на сайте Росреестра в справочнике, Посмотреть кадастровую стоимость на сайте Росреестра в справочникена отдельном сервисе Росреестра, в публичной кадастровой карте, запросить в отделении Росреестра, в МФЦ.Посмотреть кадастровую стоимость на сайте Росреестра на отдельном сервисе Для этого надо ввести кадастровый номер нужного объекта. Он всегда прописывается в документе о праве собственности на недвижимость. Когда под рукой документа нет, а получить сведения нужно немедленно, вводится адрес. Потом стоит нажать ⇒ “Сформировать запрос”, ⇒ выбрать “Государственный кадастр недвижимости”. Вся информация об интересующем объекте моментально отобразится на экране.Посмотреть кадастровую стоимость в единой кадастровой карте

К тому же любой гражданин вправе воспользоваться онлайн-сервисом «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки».

Задайте вопрос всем юристам на сайте

380 юристов отвечают

22 минуты среднее время ответа

106 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

Поводы для пересмотра кадастровой стоимости

Опротестовать кадастровую стоимость по ФЗ № 237 стоит по 2-м причинами:

1. Неверные данные, случайные ошибки, примененные при определении кадастровой стоимости. Есть смысл заявить об этом в ГБУ, где проводилась оценка. Если комиссия признает искажение информации, она направит свежие сведения в Росреестр. Иначе придется оспаривать решение посредством судебной тяжбы.
2. Кадастровая стоимость больше рыночной. Тогда потребуется запросить отчет об оценке, передать его иными документами в ГБУ, попросить определить кадастровую стоимость в рамках коммерческой, то есть рыночной. ФЗ

Неверные данные. Это ошибки, совершенные экспертами-оценщиками. По словам Верховного суда РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 ошибками признаются:

• неверное включение сведений в список объектов недвижимости, которые оцениваются для определения кадастровой стоимости;
• ошибочный вывод оценщиков об условиях, на основании которых устанавливается стоимость недвижимости: место нахождения, назначение, аварийное состояние и т.д.;
• некорректное употребление данных при назначении кадастровой стоимости.Постановление Пленума ВС №28

Кто уполномочен опротестовать кадастровую стоимость?

Таким правом обладают россияне, чьих прав, интересов она касается:

• юридические и физлица — владельцы недвижимости;
• прежний хозяин, желающий пересчитать налог на период владения;
• арендатор, когда плата подсчитывается на основании кадастровой стоимости;
• органы гос власти, местного самоуправления, когда недвижимость принадлежит им.

Комментарии по данному поводу Пленум ВС РФ оставил в Постановлении от 30.06.2015 № 28.

Куда обращаться для оспаривания кадастровой стоимости?

С 01.01.2023 г. согласно положениям ФЗ № 269, вводится неизбежный для всех досудебный этап — обновленная схема:

1. Следует обратиться в ГБУ, организованные в регионах для проведения кадастровой оценки. Хозяину недвижимости потребуется написать заявление об установлении кадастровой стоимости в рамках рыночной, о допущении значимых неточностей при проведении оценки.ФЗ № 269
2. Если вывод комиссии не в пользу заявителя, допускается пожаловаться в суд.

Многие города России уже с лета 2022 г. работают по подобному порядку. Раньше заявитель мог сам определить, куда ему удобнее обращаться: в особую комиссию или сразу в суд. Плюсы слушания дела в ГБУ:

• проверка завершается довольно быстро — в течение 1 месяца;
• нет судебных расходов, госпошлины;
• опротестование заключения ГБУ происходит в суде.

Полученный документ станет главным доказательством справедливости просьб заявителя. Следует знать: рыночная стоимость прописывается та, которая была зафиксирована на момент проведения оспариваемой кадастровой оценки. Какие документы требуются для ГБУ. Во-первых,  заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, которое отправляется передается в комиссию лично, направляется по почте заказным письмом с уведомлением, передается удаленно через сервис “Госуслуг”, подается в МФЦ.Образец заявления о пересмотре кадастровой стоиомости Заявитель обязуется сам доказывать все факты, о которых он пишет в прошении. Именно он должен четко обосновать, в чем информация недостоверна, наглядно продемонстрировать завышение кадастровой стоимости в сравнении с коммерческой (рыночной). В обязанности ГБУ не входит запрашивание документов, поиск отчетов и так далее. Данное правило регламентировано ч. 5 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее — КАС РФ). Какие еще документы нужны:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН). Получается она без оплаты в течение 3-х рабочих дней в МФЦ, на вэб-сайте “Госуслуг”, на странице Росреестра. 
• копия правоустанавливающего документа. Заказывается документ в МФЦ, на портале “Госуслуг”, на вэб-сайте Росреестра за деньги.
• отчет об оценке рыночной цены объекта на дату назначения кадастровой стоимости. Отчет готовят независимые оценочные компании за 70000 -150000 руб.
• бумаги, доказывающие неверные сведения об объекте недвижимости, ошибки, когда пересмотр проходит по такому поводу.

Когда ГБУ удовлетворяет требования, устанавливает кадастровую стоимость в соответствии с рыночной, она передает в Росреестр копию данного решения, отчет об оценке рыночной стоимости за 5 рабочих дней. Росреестр максимум через 20 дней со дня получения новой информации вписывает их в ЕГРН. Срок рассмотрения документов экспертами ГБУ. Один месяц с даты получения заявления.  Неугодное решение ГБУ или сама кадастровая стоимость гражданином обжалуется уже в суде. Во втором случае предметом спора будет уже не заключение комиссии.

Оспаривание в суде

До 2023 г. обращаться в ГБУ не было необходимости, ведь любой человек мог направиться сразу в суд. Однако с января 2023 г. такой порядок больше не работает. Суды будут рассматривать заявления о пересмотре кадастровой стоимости только после вынесения бюджетными учреждениями регионов конкретного заключения. Тогда ответчиками в суде выступят ГБУ, назвавшее кадастровую стоимость, уполномоченный госорган, составивший акт об ее утверждении. Подобными делами занимается Верховный суд республики, краевой, областной суд, суды городов федерального значения. Пример: когда квартира, дома расположены в Москве, исковое подается в Московский городской суд.  Для слушания дела судьей придется предъявить следующий пакет бумаг:

1. Исковое заявление.Образец искового заявление об оспаривании кадастровой стоимости
2. Выписка ЕГРН. В ней указывается кадастровая стоимость, дата проведения оценки. 
3. Заверенная у нотариуса копия документа о праве собственности на объект недвижимости, который является предметом рассмотрения спора.
4. Отчет оценщика.
5. Чек об уплате госпошлины — на каждый объект.

Дело слушается 2 месяца, но в связи со сложностью может продлеваться еще на 1 месяц, то есть до 3 месяцев. Обычно так и происходит. (ст. 141 КАС РФ). Поэтому обращение в ГБУ значительно сэкономит не только время, но и нервы. Когда суд встает на сторону заявителя, в тексте указывается новая кадастровая стоимость, день подачи иска в суд. Документ вступает в силу спустя месяц после его оглашения судьей, владелец имущества забирает копию решения в канцелярии суда. На этом обязанности заявителя не заканчиваются. Именно он должен предъявить заявление о внесении изменений в Росреестр, кадастровую палату или МФЦ, приложить заверенную нотариально копию решения суда. Росреестр обновит данные на протяжении 1 месяца с момента поступления обращения. Образец заявления изменений о внесении новых сведений в Росреестр Итак, с 01 января 2023 года схема оспаривания кадастровой стоимости становится иной. Вводится неизбежный для всех внесудебный порядок — обращение в специальные региональные госучреждения — ГБУ. Только после получения неугодного для заявителя ответа, сам отказ, кадастровую стоимость можно обжаловать в суде. Чтобы процесс завершился благополучно для заявителя, оценкой недвижимости должны заниматься профессионалы своего дела, имеющие лицензию на осуществление подобной  деятельности.