Сама по себе отмена моратория на взыскание с застройщиков неустоек, штрафов и части иных санкций многими была воспринята как возвращение справедливости на рынок новостроек. Логика понятна: если застройщик снова рискует деньгами за просрочку передачи квартиры или за некачественный результат, значит, права дольщиков должны стать защищённее. Но на практике я бы не переоценивала этот эффект.
На мой взгляд, защищённость дольщиков если и улучшилась, то незначительно. И дело не только в том, что мораторий действовал долго и позволил застройщикам почувствовать себя слишком свободно. За это время сама конструкция ответственности заметно изменилась не в пользу потребителя. По просрочке ввода в эксплуатацию и передачи объекта были ограничены привычные механизмы давления, а по спорам о недостатках отделки и существенных дефектах законодатель также сократил объём возможного взыскания. Поэтому говорить о том, что после отмены моратория дольщик вновь оказался в сильной правовой позиции, было бы слишком оптимистично.
Проблема в том, что инструмент неустоек и штрафов и раньше не был для крупных застройщиков чем-то по-настоящему критичным. Рынок давно научился жить с этими рисками. Девелопер, который строит в больших объёмах, как правило, заранее учитывает потенциальные судебные расходы, неустойки, претензии по качеству и иные издержки в общей экономике проекта. Проще говоря, значительная часть подобных рисков закладывается в стоимость квадратного метра ещё до того, как дольщик подписывает договор. Поэтому сам по себе возврат санкций — это не удар по системе, а скорее восстановление одного из элементов обычной себестоимости бизнеса.
При этом нельзя отрицать и очевидное: после отмены моратория граждане действительно стали чаще обращаться за юридической помощью. Это заметно и по количеству запросов, и по характеру обращений. Люди снова начали активнее считать неустойку, интересоваться перспективой взыскания штрафа, спрашивать о порядке фиксации недостатков квартиры, стоимости экспертизы и реальности возмещения расходов на переделку некачественного ремонта. То есть с практической точки зрения рынок споров снова ожил.
Если говорить о категориях дел, то исков о взыскании неустойки за просрочку ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры, безусловно, будет больше, чем споров по некачественной отделке. Причина проста: далеко не все новостройки продаются с ремонтом от застройщика. А вот нарушение сроков передачи объекта — проблема куда более массовая. Именно поэтому споры о просрочке всегда будут составлять основную часть этой судебной категории. Они проще по предмету доказывания, понятнее для дольщика и чаще встречаются на практике.
Споры о некачественном ремонте, безусловно, тоже останутся, но здесь есть своя специфика. Во-первых, такие требования возможны только там, где квартира действительно передавалась с отделкой или иными работами, качество которых можно оспаривать. Во-вторых, именно по этой категории споров законодатель уже успел существенно сузить пространство для взыскания. В результате даже при наличии явных дефектов дольщик сегодня нередко сталкивается не только с необходимостью доказывать сами недостатки, но и с ограничениями по объёму ответственности застройщика. Это снижает практическую силу защиты, даже если формально право на обращение в суд сохраняется.
Отдельно важно сказать о поведении застройщиков в период действия моратория. На практике многие из них восприняли его не как временную антикризисную меру, а как удобную возможность не исполнять обязательства в нормальном режиме. Ссылки на мораторий использовались повсеместно: для затягивания выплат, затягивания судебных процессов, затягивания исполнения судебных актов, а иногда и просто как универсальный ответ на любые претензии дольщика. По сути, значительная часть рынка получила сигнал, что нарушение сроков и уклонение от добровольного исполнения больше не влечёт прежних последствий.
Сейчас этот период закончился, и я очень надеюсь, что отмена моратория хотя бы в определённой степени отрезвит застройщиков. Всё-таки возвращение ответственности — это напоминание о том, что обязательства по ДДУ не декоративные, а вполне реальные. Если срок передачи нарушен, если квартира передана с недостатками, это должно иметь правовые последствия, а не объясняться бесконечными ссылками на сложную экономическую ситуацию, подрядчиков, логистику и иные обстоятельства, которые дольщик не обязан нести за свой счёт.
Но ожидать резкого перелома я бы не стала. Существенных изменений в финансовой дисциплине застройщиков, скорее всего, не произойдёт. Причина в том, что у девелопера по-прежнему остаётся целый набор процессуальных инструментов для смягчения последствий. Даже если суд встал на сторону дольщика, застройщик может просить о рассрочке исполнения, об отсрочке, снижении размера санкций, оспаривать экспертизы, затягивать процедуру исполнения. То есть формальная отмена моратория сама по себе ещё не означает быстрый и эффективный возврат денег для потребителя.
Именно поэтому я бы оценивала нынешнюю ситуацию без лишней эйфории. Да, мораторий отменён. Да, дольщики снова получили возможность активнее защищать свои права. Да, количество обращений и споров, скорее всего, будет расти. Но фундаментально баланс сил на рынке не изменился. Застройщик по-прежнему остаётся экономически более сильной стороной, а законодательные изменения последних лет в значительной части были направлены не на усиление потребительской защиты, а на снижение финансовой нагрузки на строительный бизнес.
В сухом остатке картина выглядит так: дольщикам стало немного легче, но не настолько, чтобы говорить о полноценном восстановлении их правовых гарантий. Исков о неустойке за просрочку будет больше, чем дел по качеству ремонта, просто потому что просрочка — массовая проблема всего рынка новостроек. А сама отмена моратория вряд ли приведёт к кардинальному изменению поведения застройщиков, хотя и должна хотя бы частично вернуть их в рамки нормальной договорной дисциплины.
Для дольщика главный вывод сегодня предельно практичный: рассчитывать нужно не на то, что рынок сам исправится после отмены моратория, а на грамотную фиксацию нарушений, своевременную претензионную работу и последовательную судебную защиту. На рынке новостроек права по-прежнему приходится не просто иметь, а добиваться их исполнения.
