Смысл доверительного управления (ДУ) – обеспечить эффективное распоряжение активами в условиях высокой конкуренции и быстро меняющейся конъюнктуры на рынке (п.1 ст. 1012 ГК РФ). Пытаясь самостоятельно принимать инвестиционные решения, собственник сталкивается с нехваткой времени, знаний и опыта. В этом случае используется такой инструмент, как ДУ. Это делегирование профессиональным управляющим права распоряжаться имуществом для увеличения дохода.
Это выгодно собственнику по следующим причинам:
- организации – оптимизируют расходы, связанные с наличием на балансе неиспользуемых активов;
- граждане – получают доход от аренды квартир или домов, не участвуя в процессе своими силами;
- инвесторы – получают доступ к эффективным стратегиям управления капиталом, при этом им не нужно следить за колебаниями рынка и изучать матчасть.
В п. 2 ст. 1012 ГК РФ указано, что управляющий может совершать с активами любые юридические и фактические действия. При этом он должен преследовать интересы собственника (тот именуется учредителем управления) или иного обозначенного им лица (выгодоприобретателя) актива. Например, для недвижимости указывается точный адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, число комнат. Эти данные должны соответствовать выписке из ЕГРН.
👉 Цели деятельности управляющего.
Например, прописывается, что цель – сдавать в аренду апартаменты, увеличить капитал, вложенный в акции.
👉 Вознаграждение управляющей организации.
Устанавливается фиксированный размер вознаграждения или процент от дохода. Прописывается, с какой частотой и в каком порядке оно выплачивается.
👉 Период действия договора.
ДУ оформляется не более чем на пять лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Если объектом является недвижимость, соглашение подлежит государственной регистрации.
- регистрация юридического лица;
- наличие лицензии Центрального банка на ДУ финансовыми инструментами;
- наличие у работников сертификатов о прохождении квалификационных экзаменов и аттестаций;
- членство в саморегулируемой организации (например, в НАУФОР).
ДУ на фондовом рынке организуется в разных формах. Одна из них – коллективная, которая предполагает, что средства клиентов объединяются в общий «котел», а затем вкладываются в акции и облигации. По такому принципу работают паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Вложение в ПИФы – наиболее доступный вариант для начинающих инвесторов.
Третья форма – индивидуальное ДУ. Она предполагает, что собирается портфель ценных бумаг под потребности конкретного инвестора. Клиенту предлагается обслуживание в формате консультирования или сопровождения «под ключ». Порог входа здесь самый высокий – от 2-3- млн рублей.
Особенности ДУ недвижимостью
Доверительное управление недвижимостью предполагает, что собственник обращается в управляющую компанию, которая берет на себя заботы, связанные с арендой, в том числе:
- поиск арендаторов;
- взимание с них платы;
- заселение и выселение;
- решение бытовых вопросов (например, мелкий ремонт);
- оплата коммунальных услуг и т.д.
За все эти действия собственник платит управляющей компании комиссию. Стандартный ее размер – 10% от получаемого дохода. При этом клиент не получает гарантий стабильной прибыли. Например, если на квартиру не найдется претендентов, то образуется период простоя, в течение которого нужно платить за ЖКХ.
Управляющая компания не получает права распоряжаться недвижимостью. Она не может продать или подарить квартиру, ее полномочия ограничиваются поиском арендаторов и организацией всех сопутствующих операций.
