ЭВИКЦИЯ (лат. evictio: побеждаю, добиваюсь, отсуживаю) — это изъятие, лишение владения собственником (а равно субъектом иного вещного права) товара у покупателя по договору купли-продажи, в случаях, когда продавец не вправе был отчуждать вещь.
Эвикция
Сам термин, хоть и не используется в российском законодательстве, нередко применяется на практике. Эвикция охватывает процедуру изъятия имущества целиком, начиная с подачи иска (например, об истребовании вещи из незаконного владения) и заканчивая фактическим отобранием вещи через исполнительное производство. Осуществление эвикции возможно путём как реституции (ст. 167 ГК РФ), так и виндикации (ст. 301 ГК РФ), при этом они могут использоваться в сочетании с кондикционным требованием (ст. 1101 ГК РФ).
Что такое эвикция?
Гражданский кодекс РФ не использует понятие «Эвикция», однако оно фактически употребляется в контексте споров на основании статей 460 – 462 ГК РФ.
Указанные нормы права предусматривают, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, а при изъятии товара у покупателя такими третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесённые им убытки.
Что это означает на практике?
- Например, покупатель приобретает земельный участок у продавца, но впоследствии оказывается, что продавец получил данную землю не в установленном законом порядке, а значит не являлся собственником вещи и был невправе её отчуждать. Собственник этой недвижимости (обычно, уполномоченный государственный орган) обращается в суд с виндикационным иском об истребовании имущества на основании ст. 301 ГК РФ (яркий пример — т.н. «Ласпинские дела» в Севастополе). Суд выносит решение в пользу собственника, земельный участок изымают у покупателя и возвращают истцу.
Когда эвикция состоялась, в отношении продавца (неуправомоченного отчуждателя) могут быть применены меры ответственности со стороны покупателя. Этим она отличается от виндикации, поскольку при эвикции предполагается, что собственник изымает принадлежащую ему вещь у лица, которое получило её не путём захвата или удержания, а путём добросовестного приобретения. Т.е. эвикция направлена не против конечного покупателя, а против недобросовестного отчуждателя. И такой добросовестный покупатель получает право требования о возмещении убытков.
Ответственность в случае эвикции
Вопрос об эвикции рассмотрен в судебной практике. Так, в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено:
Если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворён, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причинённых изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. К участию в деле по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения привлекается лицо, которое передало спорное имущество ответчику, в частности продавец этого имущества. В то же время в силу абзаца второго статьи 462 ГК РФ непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.
Поскольку норма п. 1 ст. 461 ГК РФ не содержит исключений, следует использовать общий подход, согласно которому продавец должен полностью возместить причинённые покупателю убытки, включая реальный ущерб и упущенную выгоду (п. 1 ст. 15 ГК РФ). В частности, продавец должен возместить разницу в цене между изъятой вещью и аналогичной вещью, которую покупатель впоследствии приобрел по сделке, заключённой с другим продавцом, если нарушение продавцом первоначального договора привело к его досрочному прекращению (п. 1 ст. 393.1 ГК РФ).
В моей практике даже был подобный судебный спор. Так, в 2015 году мой Клиент купила земельный участок в урочище Ласпи. В 2016 году, решением суда по иску Правительства Севастополя земельный участок был у неё изъят и возвращён в собственность города Севастополя. Обжалование решения вплоть до Верховного Суда, к сожалению, не привело к желаемому результату. В итоге, Клиент осталась и без денег, и без земли. В 2019 году был предъявлен иск к продавцу о взыскании убытков в размере рыночной стоимости земли. Однако сложность дела заключалась в том, что стоимость земли в договоре купли-продажи была указана значительно меньше её реальной стоимости.
В итоге суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, поскольку посчитал, что убытками Клиента является стоимость, указанная в договоре, а не рыночная стоимость земли на момент изъятия в 2016 году, с чем согласилась апелляционная инстанция (Севастопольский городской суд). Однако, Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции (г. Краснодар) посчитал выводы судов в части определения размера убытков ошибочными и взыскал с продавца денежные средства в размере рыночной стоимости земельного участка.
Вывод
Таким образом, эвикция выступает основанием для применения ответственности к продавцу за изъятие у покупателя вещи, в чём и заключается основная цель статей 460 и 461 ГК РФ. При этом ответственность продавца за эвикцию связана не с неисполнением обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц и всевозможных обременений, а с неисполнением самой обязанности передать товар в собственность покупателя. Следовательно, эвикцию также можно отнести и к мерам защиты добросовестного покупателя, получающего инструмент некой квазиреституции (поскольку не происходит возврата вещи в натуре продавцу, как при полноценной двусторонней реституции).
Вадим Владимирович, спасибо за содержательную статью. Отдельно ценно, что вы поделились личным опытом ведения дела по «ласпинским» участкам — это действительно сложная категория споров, где наглядно видна разница между ценой в договоре и реальной рыночной стоимостью имущества на момент изъятия.
Хотел бы уточнить один практический момент: как вы считаете, насколько часто суды в регионах (за пределами Краснодарского кассационного округа) готовы взыскивать именно рыночную стоимость, а не договорную, особенно если прошло значительное время между покупкой и эвикцией? И какие доказательства, помимо отчета оценщика, вы рекомендуете подготавливать для обоснования такого размера убытков?
Также полезно было бы в следующей публикации подробнее остановиться на процедуре привлечения продавца к участию в деле об истребовании имущества (абз. 2 ст. 462 ГК РФ) — на практике этот процессуальный нюанс часто оказывается решающим для сохранения права на возмещение. Спасибо за ваш труд!
Большое спасибо за высокую оценку! Да, на момент ведения дела, к сожалению не было актуальной практики СОЮ, где суды взыскивали убытки в виде рыночной стоимости недвижимости. В основном всё касалось взыскания убытков в виде рыночной стоимости движимого имущества (автомобилей). Единственное дело со схожими обстоятельствами было рассмотрено в арбитраже (см. постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.04.2015 по делу № А27-19386/2013). Однако первая и апелляционная инстанция не приняли это во внимание (в отличие от кассации).
Исходя из этого, учитывая отсутствие обобщения практики на уровне ВС РФ, я предполагаю, что суды будут разрешать данные споры по собственному усмотрению. Но в любом случае, я бы готовил все относимые и допустимые доказательства, подтверждающие размер убытков. Т.е. не только отчёт с обоснованием рыночной стоимости на момент изъятия, но и документы в подтверждение факта несения любых расходов на содержание недвижимости, в том числе и упущенную выгоду (если применимо).
Что касается привлечения продавца к участию в деле об истребовании имущества – это интересный момент, поскольку в моём деле суд особенно акцентировал на этом внимание. И ввиду привлечения продавца к участию в деле об истребовании имущества, суд не нашёл основания для применения положений абз. 2 ст. 462 ГК РФ.