Рекламная фирма арендовала у краевого КП «Государственное недвижимое имущество» офисное помещение. Арендные отношения продолжались несколько лет, исправно платилась коммуналка и арендная плата, пока перед истечением срока действия очередного договора вместе со стандартными договором аренды и договором на возмещение расходов на коммуналку был принесен ещё и экземпляр договора на возмещение расходов на содержание данного помещения с цифрами, сопоставимыми с арендной платой.
Договор аренды и договор на коммунальные расходы был подписан арендатором без каких-либо разночтений, а вот третий договор вызвал достаточно много вопросов, главный из которых «Почему?», подписывать его арендатор не стал.
По истечении срока действия договора арендатор освободил арендованное помещение (с задолженностью за последние пару месяцев, но это уже другая, неинтересная история) и через некоторое время получил иск о взыскании задолженности и неосновательного обогащения, выразившегося в неоплате расходов на содержание помещения.
Когда в заседании у истца была запрошена информация о том, как же он так определил свои расходы на содержание, была представлена калькуляция ВСЕХ расходов истца за текущий год (включая страхование автомобилей, заправку картриджей для принтера, закуп полиграфической продукции у ответчика(!) и т.д. поделенную на общую площадь всех принадлежащих истцу помещений) – интересный подход, да.
Суд первой инстанции взыскал долг по арендной плате и коммуналке, а вот во взыскании неосновательного обогащения отказал, указав, что обязанность нести расходы по содержанию общего имущества в административном здании, в силу ст. 290 ГК РФ, законом возложена на собственника. Сторонами не заключался договор на возмещение затрат по содержанию общего имущества в указанном здании. В связи с вышеизложенным, требования истца о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения за фактически оказанные услуги по содержанию арендованного имущества, удовлетворению не подлежат.
А вот апелляция решение суда первой инстанции отменила, сказав, что раз истец направлял ответчику договор на оплату расходов на содержание помещения, то ответчик в любом случае должен был его подписать (вот это поворот), а неподписание является злоупотреблением правом.
Пришлось идти в кассацию, где постановление апелляции было отменено, а решение суда первой инстанции оставлено в силе. На семи страницах АС ВСО подробно расписал о том, что в случае передачи помещения в аренду основанием для возникновения у арендатора обязанности по оплате стоимости оказываемых услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества будет являться договор, заключенный непосредственно между управляющей организацией и арендатором.
В противном случае (при отсутствии гражданско-правового договора, заключенного между арендатором и управляющей организацией) в качестве лица, обязанного нести расходы по содержанию общего имущества в силу закона и заключенного договора управления, будет рассматриваться собственник нежилого помещения. Кроме того, кассационный суд сделал дополнительный и очень интересный вывод о том, что злоупотребление правом никогда не может выразиться в бездействии, а потому вывод суда апелляционной инстанции о злоупотреблении правом со стороны общества при не подписании договора на оказание услуг по содержанию и обслуживанию имущества не основан на нормах закона. Дело №А78-11009/2018
