Строительство дома – большое дело. Много опасных подводных камней. Проработанный договор поможет снизить риски, а часть из них и вовсе снять. Эта статья о самых основных моментах, на которые необходимо обратить пристальное внимание при заключении договора строительного подряда. Она предназначена в первую очередь для заказчиков в сфере ИЖС, которые приготовили деньги и готовятся ввязаться в стройку века. Статья не самая короткая, целых 1,6К слов, но все по делу. В любом договоре есть существенные условия, то есть условия, без которых договор не считается заключенным. Без них договора нет. Для договора строительного подряда это:
- Предмет (п. 1 ст. 740ГК РФ);
- Начальный и конечный сроки работы (п. 1 ст. 708ГК РФ);
- Цена (ст. 743ГК РФ)
Предмет
Фиксация, что хочет клиент. И человек понимает, что его правильно понимают. Если мы говорим об ИЖС, то предмет договора – это не дом, как как мы не покупаем дом, а просим его построить. Поэтому предмет договора — это сами работы по его строительству, которые завершаются передачей заказчику результата, например в виде готового дома или в виде какой-то части дома, смотря о чём стороны договорились. Работы направлены на объект, который в итоге становится результатом этих работ. Заказчик заключает договор ради получения этого результата. Подавляющее большинство споров в практике возникает именно по поводу результата, его качественно-количественных характеристик и его стоимости. Поэтому объект работ имеет крайне важное значение. Ему необходимо уделить самое пристальное внимание. Необходимо определить, что мы строим и где. Ответ на вопрос «где?» очень важен. От него во многом завесит ответ на вопрос «что?». Не везде можно построить всё. Грунты и Градостроительные планы вносят свои коррективы. Всё это взаимосвязано.
Сроки
Договор должен установить минимум две даты: день начала и день окончания работ. А лучше определить такие даты для каждого этапа работ и вынести их в отдельное приложение. Дело в том, что график работ часто пересматривается. Изменения отдельного приложения проще оформить и легче отслеживать.
Цена
Является и договор заключенным при отсутствии соглашения о цене – на практике вопрос неоднозначный. Во избежание разночтений не стоит о ней забывать. Если в договоре вместо указания цены ссылка на смету, то смета должна быть утверждена и приложена к договору. И сделать это желательно до внесения предоплаты и начала работ. Важный момент из практики. Странно, но периодически я сталкиваюсь с тем, что заказчик оплачивает работу не подрядчику, а третьему лицу. Просто попросили, и оплатил. Хорошо, если платил банковским переводом и на руках есть квитанция. А если наличкой и без расписки, то можно считать деньги потерянными сразу. Оплата без подтверждающих документов (кассовый чек или расписка) вообще под табу. Если подрядчик попросил в счёт оплаты по договору перевести денежные средства третьему лицу, пусть напишет вам официально письмо с такой просьбой и со всеми реквизитами этого третьего лица. Это письмо будет вашим основанием платежа и доказательством того, что вы оплатили работы по договору.
Иные важные условия
Дополнительно в большинстве случаев необходимо определить следующие условия, которые не являются существенными, но очень важны для нормального взаимодействия сторон и в конечном счёте для исполнения догоора:
1. Стороны
Непостижимо, но иногда люди подписывают договор, в котором содержаться какие-то, но не указаны стороны и реквизиты, которые их индивидуализировали бы. Подписывают договор не известно с кем, отдают ему деньги и ждут ответственной работы. Это самая плохая лотерея. Ведь в в случае чего даже не кому предъявить требования. Если человек просто исчезнет с деньгами, то остаётся надежда на полицию. А если он выполнит работы хоть как-то, но частично и ужасно некачественно, то полиция уже не будет его искать. Второй момент. Аккредитация застройщика каким-либо банком не гарантирует ровно ничего. Все возможные риски остаются. Расслабляться и пускать дело на самотёк нельзя. Стоит максимально проверить контрагента по открытым базам. На стадии подписания договора проверить верность данных контрагента. Проверьте полномочия и личность человека, который будет подписывать договор. Принять меры, пресекающие возможности отказаться от своей подписи.
2. Порядок сдачи-приёмки работ, в том числе скрытых работ.
Например, вызов подрядчиком заказчика за день до приёмки и прибытие заказчика или его представителя Последствия его отсутствия. Скрытые работы – это те, которые будут скрыты последующими работами. Например, монтаж арматуры в опалубке фундамента будет скрыт бетонными работами
3. Качество работ
Требования к качеству, гарантийные обязательства, порядок устранения недостатков и т.д.
4. Права и обязанности сторон
5. Материалы
Условия о том кто из сторон поставляет и хранит материалы, оборудование и инвернтарь, порядок их предоставления подрядчику
6. Меры ответственности сторон
7. Порядок оплаты
Наличные под расписку или кассовый чек. Безналичный расчёт по выставленному счёту на оплату, реквизиты. Правило, по которому определяется момент исполнения (момент списания денежных средств со счёта заказчика или их зачисления на счёт получателя) Важный момент из практики. Странно, но периодически я сталкиваюсь с тем, что заказчик оплачивает работу не подрядчику, а третьему лицу. Просто попросили, и оплатил. Хорошо, если платил банковским переводом и на руках есть квитанция. А если наличкой и без расписки, то можно считать деньги потерянными сразу. Оплата без подтверждающих документов (кассовый чек или расписка) вообще под табу. Если подрядчик попросил в счёт оплаты по договору перевести денежные средства третьему лицу, пусть напишет вам официально письмо с такой просьбой и со всеми реквизитами этого третьего лица. Это письмо будет вашим основанием платежа и доказательством того, что вы оплатили работы по договору.
8. Порядок разрешения споров
9. Порядок расторжения догора
В какие сроки расторжение возможно, как его оформить, , расчеты между сторонами на данной стадии.
10. Порядок обмена документами и юридически значимыми сообщениями
Приложения
Проект.
Для ИЖС – проект юридически не является обязательным. Но я настойчиво рекомендую его разработать и приложить к договору по следующим причинам. Чтобы воплотить мечты, перенести их из идеального мира в реальный, необходимо понять, что мы хотим и где. Ответ на вопрос «где?» очень важен. От него во многом завесит ответ на вопрос «что?». Не везде можно построить всё. Грунты и Градостроительные планы вносят свои коррективы. Кроме того наши хотелки несколько ограничены и финансовыми возможностями. А как их оценить, когда у человека только появляется идея, картинка в воображении? Вариант сделать самому здесь рассматривать не будем. Наш человек идёт к профессионалам. Встаёт задача перенести фантазии из головы заказчика в голову подрядчика. Надо понимать, что как он поймёт, так в последствии и доведёт инструкций до непосредственных исполнителей, то есть до людей, которые руками будут воплощать идею в жизнь. И вот человек начинает рисовать или искать картинки в интернете. Находит что-то похожее на свои мечты, рассказывает на пальцах и карандашах, что он хочет. Подрядчику нужен этот заказ и деньги, он кивает в знак, что всё понимает, выдаёт калькуляцию, договор, берёт аванс, и погнали. А в итоге миллион и один вариант, что не так.
- Проект – это единственный способ перевода идеи на язык чётких инструкций, что и как должно быть сделано. Только так заказчик будет уверен, что его понимают верно. При этом он осознает предел для фантазии, связанный с его материальными возможностями. И возможно скорректирует свои желания.
Зачастую проект ограничиваться визуализацией фасадов с линейными размерами. Но это мина замедленного действия под вашим домом. Он не может дать точные технические и финансовые параметры. Архитектурные, технические, инженерные решения в проекте со всеми узлами сопряжения материалов, основанные на расчётах, обеспечивают безопасность, в том числе пожарную и санитарную, не говоря об опасности разрушения дома. Поэтому соответствующие разделы обязательно должны быть в проекте.
- На основе проекта определяется номенклатура и объём строительных материалов, составляется смета. Подрядчик не сможет требовать от вас больше денег на материалы, чем это оговорено. Если он допустит перерасход, иные потери, то это его проблемы. В итоге вы получаете адекватный прогноз всех расходов и можете планировать свой бюджет. Увеличение сметы возможно, если только не возникнет необходимость в дополнительных непредвиденных работах.
И конечно, возможно согласовать рост сметной стоимости в связи с инфляционными процессами в отношении неоплаченных этапов работ. Цены точно вырастут, ведь стройка – это не один сезон. Но это тоже более или менее прогнозируемо.
- Имея на руках проект, вы можете приехать на строительную площадку и сверить с ним фактическое выполнение. Посмотреть соответствуют ли проекту возводимые конструкции. Вы можете передать проект специалисту, который будет без вас сам профессионально осуществлять строительный надзор. Вы сможете проконтролировать весь процесс и быть спокойным за безопасность вашего дома.
- Если вас что-то не удовлетворит в процессе или в результате строительных работ, проект для вас станет опорой в споре с противной стороной. В споре о качестве результата работ может помочь судебный эксперт. Он будет анализировать не только сами конструкции, но и их соответствие проекту. Это важно, так как юридически ГОСТ и СНиП к ИЖС применять не обязательно. А в споре об иных характеристиках, вообще без проекта очень сложно будет что-то доказать. В итоге всё это выливается в большие деньги.
Смета.
Часто подрядчики не хотят составлять этот финансовый документ с полным расчётом (планом) предстоящих расходов. Смета составляется на основе проектно-технической документации, отражает текущий уровень цен. И составить смету трудозатратно. Поэтому надо иметь в штате сметчика. А это расходы, которые лягут в стоимость продукта, что несколько снизит конкурентоспособность. Не знаю правы ли те, кто так демаею. По-моему, это всё же преимущество, прозрачный бизнес выигрывает. Ведь заказчик может видеть все расходы до винтика и до копейки. Смету можно дать на проверку независимому лицу. По ней можно расспросить подрядчика подробно, какие материалы куда и для чего. Это очень хорошо работает при наличии проекта. Соответственно можно убедиться в верности расчёта объёма работ и их стоимости. Смета также может стать важным средством доказывания в спорной ситуации, в том числе в суде. Техническая документация и смета обязательно должны быть в силу статьи 743 ГК РФ
Проект производства работ.
ППР предназначен для больших строек, затрагивает технологии, обеспечивающие безопасность работ; нормы качества и сроки; графики поставок; экологические меры и пр. ППР не всегда необходим. Коме того обусловлен наличием соответствующих специалистов, которые в большинстве случаев отсутствуют.
График производства работ.
ГПР позволяет контролировать последовательность и сроки выполнения работ. Помогает не пропускать приёмку скрытых работ. При наличии ГПР, можно чётко зафиксировать отставание от графика и вовремя принять меры, предусмотренные статьёй 28 Закона О защите прав потребителей: — назначить подрядчику новый срок; — поручить выполнение работы другому лицу за разумную цену или выполнить ее своими силами и взыскать с подрядчика связанные с этим дополнительные расходов; — потребовать уменьшения цены; — отказаться от исполнения договора. Конечно, в практике ИЖС далеко не всегда возможно выполнение жёсткого графика. И всё-таки желательно его составить, хотя бы с большим запасов времени по каждому этапу работ.
График оплаты работ
Это также не обязательный документ, график может быть в тексте договора или вовсе отсутствовать. Заказчик может оплатить 100% авансом или наоборот после сдачи результата работ в целом. Всё по усмотрению сторон. Но более разумно разделить оплату на части таким образом, чтобы заказчик меньше рисковал деньгами, а подрядчик был более заинтересован в соблюдении качественно-количественных характеристик. Оплата и начало работ при отсутствии таких документов – это риск и безрассудство. Но самое главное, на мой взгляд – это люди, с которыми мы имеем дело. Желательно поручить составление договора своему юристу. Или передать ему на проверку предложенный другой стороной проект договора.
