С 8 января 2026 года вступили в силу изменения, существенно корректирующие порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Новые правила закреплены Федеральным законом от 28.12.2025 № 513-ФЗ и уже применяются на практике.
На первый взгляд изменения выглядят техническими, однако на деле они затрагивают интересы собственников, арендаторов и инвесторов, а также напрямую влияют на налоговую нагрузку, арендные платежи и экономику владения недвижимостью. Разберёмся подробно, что именно изменилось и какие правовые последствия это повлекло.
Зачем вообще устанавливать кадастровую стоимость по рыночной
Кадастровая стоимость используется в качестве базы для расчёта:
- налога на имущество
- земельного налога
- арендной платы за объекты публичной собственности
- выкупной цены при приватизации
Проблема заключается в том, что во многих регионах кадастровая стоимость значительно превышает реальную рыночную цену объекта. Это приводит к завышенным налогам и арендным платежам.
Закон позволяет оспорить кадастровую стоимость и установить её в размере рыночной, подтвердив это отчётом независимого оценщика. До 2026 года такой возможностью активно пользовались не только собственники, но и арендаторы недвижимости.
Ключевое изменение: согласие собственника стало обязательным
С 8 января 2026 года появилось новое обязательное условие: если заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подаёт не собственник, а иное лицо (чаще всего арендатор), требуется письменное согласие собственника объекта недвижимости.
Без такого согласия заявление не будет принято к рассмотрению.
Важно отметить, что это требование не распространяется на объекты, находящиеся в публичной собственности. Для них действует особый порядок.
Таким образом, арендатор утратил возможность самостоятельно инициировать процедуру пересмотра кадастровой стоимости без участия владельца объекта.
Что должно быть указано в согласии собственника
Закон закрепил чёткие требования к содержанию согласия. Это не формальный документ «в свободной форме».
В согласии необходимо указать:
- кадастровый номер объекта недвижимости
- сведения о собственнике:
- фамилию, имя, отчество — для физического лица
- полное наименование — для юридического лица
- адрес собственника
- адрес электронной почты, если он имеется
Документ обязательно прилагается к заявлению. Отсутствие хотя бы одного обязательного реквизита является основанием для возврата документов без рассмотрения.
Впервые установлен срок возврата заявления без рассмотрения
Законодателем введено ещё одно важное процессуальное изменение.
Если у органа, рассматривающего заявление, имеется хотя бы одно основание для возврата заявления без рассмотрения, он обязан вернуть документы в течение 5 рабочих дней с даты их поступления.
Ранее срок возврата прямо установлен не был, что создавало правовую неопределённость и позволяло затягивать процедуру. Теперь этот вопрос урегулирован чётко.
С одной стороны, это ускоряет процесс. С другой — повышает требования к качеству подготовки документов.
Изменился порядок направления копий решений
Существенные изменения затронули и порядок информирования участников процедуры.
С 2026 года копии решений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной должны направляться в течение 5 рабочих дней с даты принятия:
- заявителям
- собственникам объектов недвижимости
Ранее копии решений направлялись в Росреестр, а направление заявителям носило рекомендательный характер. На практике это нередко приводило к тому, что собственники и арендаторы узнавали о результатах процедуры с задержкой.
Теперь обязанность по уведомлению прямо закреплена в законе.
Последствия для арендаторов недвижимости
Для арендаторов коммерческой недвижимости изменения означают серьёзное ограничение правовых возможностей.
Если ранее арендатор мог самостоятельно инициировать пересмотр кадастровой стоимости, то теперь он вынужден:
- получать согласие собственника
- либо договариваться о подаче заявления самим владельцем
- либо учитывать кадастровую стоимость при согласовании условий аренды
Фактически это усиливает переговорную позицию собственников и снижает влияние арендаторов на налоговую и арендную нагрузку.
Что изменилось для собственников
Для собственников новые правила имеют двойственный эффект.
Положительные моменты:
- исключается возможность пересмотра кадастровой стоимости без ведома собственника
- появляется контроль над процедурой
- снижаются риски неожиданного изменения налоговой базы
Негативные моменты:
- собственник несёт полную ответственность за завышенную кадастровую стоимость
- игнорирование проблемы может приводить к переплате налогов
- возможны конфликты с арендаторами при отказе в согласии
Таким образом, роль собственника в вопросах кадастровой стоимости существенно возросла.
Почему формальные ошибки стали критичнее
Закрепление жёстких сроков возврата заявлений без рассмотрения означает, что ошибки в документах теперь быстрее приводят к отказу в процедуре.
На практике наиболее распространённые ошибки связаны с:
- неверно указанным кадастровым номером
- неполными сведениями о собственнике
- отсутствием электронной почты при её фактическом наличии
- подписанием согласия неуполномоченным лицом
Каждый возврат — это потеря времени, а иногда и пропущенные налоговые периоды.
Общая тенденция изменений
Федеральный закон № 513-ФЗ продолжает общую линию последних лет — формализация и ужесточение процедур, связанных с кадастровой оценкой.
Государство делает акцент на:
- повышении роли собственника
- снижении количества «внешних» заявителей
- усилении процессуальной дисциплины
Гибкости становится меньше, но предсказуемости — больше.
Итог
С 8 января 2026 года порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стал более строгим и формализованным.
Ключевые выводы:
- арендатор больше не может подать заявление без согласия собственника
- согласие должно содержать строго определённые сведения
- заявление могут вернуть без рассмотрения в течение 5 рабочих дней
- копии решений обязаны направляться заявителям и собственникам
- роль собственника в процедуре существенно усилилась
Эти изменения особенно важны для коммерческой недвижимости, объектов с высокой кадастровой стоимостью и случаев, когда налоговая нагрузка напрямую влияет на экономику владения и использования объекта.
Источники:
Федеральный закон от 28.12.2025 № 513-ФЗ
КонсультантПлюс
