Как разделить и объединить земельный участок без споров

Раздел и объединение земельных участков — процедуры, с которыми сталкиваются многие владельцы недвижимости. Эти процессы необходимы при продаже, наследовании, реализации инвестиционных проектов, строительстве жилых домов или коммерческой недвижимости.

Чтобы процедуры прошли без судебных разбирательств и споров, важно соблюдать требования законодательства РФ и грамотно готовить документы.

Когда можно разделить земельный участок?

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (пп. 1-3 ст. 11.4, ст. 11.9 ЗК РФ), раздел земельного участка возможен, если:

1. Участок находится в собственности или на ином законном праве;
2. Образуемые участки соответствуют градостроительным регламентам;
3. Новые земельные участки пригодны для самостоятельного использования по целевому назначению.

Этапы раздела земельного участка

1) Проверка возможности раздела

• Изучите градостроительные регламенты муниципалитета.
• Убедитесь, что соблюдаются требования минимальных и максимальных размеров участков (ст. 11.9 ЗК РФ).
• Проконсультируйтесь с кадастровым инженером по техническим вопросам.

2) Кадастровые работы и межевой план

Кадастровый инженер проводит межевание, согласовывает границы с соседями и составляет межевой план (ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон № 218-ФЗ).

3) Подготовка и подача документов в Росреестр

Необходимо предоставить (ст. 14, 18 Закона № 218-ФЗ):

• заявление о регистрации права;
• паспорт заявителя (для физического лица) или учредительные документы (для юридического лица);
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• межевой план;
• соглашение всех собственников или решение суда (при общей долевой собственности);
• решение о присвоении адресов (если требуется).

4) Срок регистрации (ст. 16 Закона № 218-ФЗ)

Необходимо предоставить (ст. 14, 18 Закона № 218-ФЗ):

• заявление о регистрации права;
• паспорт заявителя (для физического лица) или учредительные документы (для юридического лица);
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• межевой план;
• соглашение всех собственников или решение суда (при общей долевой собственности);
• решение о присвоении адресов (если требуется).

Объединение земельных участков

При объединении образуется новый участок с тем же видом разрешенного использования. Исходные участки прекращают существование с момента регистрации нового (пп. 2, 3 ст. 11.2, п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ).

Этапы объединения земельных участков

1) Участок находится в собственности или на ином законном праве

Убедитесь, что участки:

• смежные;
• относятся к одной категории и имеют одинаковый вид разрешённого использования (п. 1 ст. 11.6, ст. 11.9 ЗК РФ).

2) Кадастровые работы

Кадастровый инженер проводит межевание, согласовывает границы с соседями и составляет межевой план (ст. 22 Закона № 218-ФЗ).

3) Подготовка и подача документов в Росреестр

Необходимо предоставить (ст. 14, 18 Закона № 218-ФЗ):

• заявление;
• паспорт заявителя (для физического лица) или учредительные документы (для юридического лица);
• правоустанавливающие документы на исходные земельные участки;
• межевой план;
• соглашение собственников об объединении (если собственников несколько).

Сроки регистрации (ст. 16 Закона № 218-ФЗ):

• 10 рабочих дней (через Росреестр);
• 12 рабочих дней (через МФЦ);
• 3-5 рабочих дней для участков ИЖС, ЛПХ, огородничества (при электронной подаче документов).

Документы для консультации у юриста и кадастрового инженера

1. Выписка из ЕГРН или документы о праве собственности;
2. Техническая документация (кадастровый паспорт, межевой план);
3. Паспорт собственника (для физического лица) или учредительные документы (для юридического лица);
4. Предыдущие межевые планы (если имеются).

Госпошлина за регистрацию новых земельных участков

Размер госпошлины (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ):

1. Для участков ИЖС, ЛПХ, огородничества — 1 000 рублей;
2. В иных случаях — 6 000 рублей.

Как избежать споров?

1. Согласовывайте границы с соседями (ч. 1, 3 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»);
2. Привлекайте квалифицированных кадастровых инженеров и юристов;
3. Учитывайте градостроительные и земельные регламенты.

Типичные ошибки

1. Несогласованные границы земельных участков;
2. Ошибки в межевом плане;
3. Нарушение целевого назначения земель;
4. Самовольный раздел или объединение без предварительного согласования.

Открытые ресурсы для подготовки

1. Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru);
2. Портал госуслуг (gosuslugi.ru);
3. Официальный сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru);
4. Сайт муниципалитета вашего района или города.