Как исключить объект из перечня недвижимости, облагаемой налогом по кадастровой стоимости
Почему это актуально?
Собственникам коммерческой недвижимости всё чаще приходится сталкиваться с резким увеличением налога на имущество. Причина — включение объекта в специальный перечень, при котором налоговая база определяется по кадастровой стоимости, а не по остаточной балансовой. В ряде случаев сумма налога возрастает в 2–4 раза.
Включение в перечень можно оспорить. Причём — успешно. Но важно понимать: даже если вы выиграли суд и исключили объект из перечня за один налоговый период, на следующий год он может быть включён туда снова. Это практика. Поэтому контроль за ситуацией должен быть системным.
Что такое перечень объектов для налогообложения по кадастровой стоимости
На территории Москвы действует Постановление № 700-ПП от 28.11.2014. Оно определяет, какие объекты недвижимости включаются в перечень с налогообложением по кадастру.
Основания:
- Вид разрешённого использования земельного участка (например, для торговли или размещения офисов);
- Фактическое использование помещения (если более 20% используется под офисы, магазины, бытовое обслуживание).
Обновление перечня происходит ежегодно, по данным из ЕГРН и актов обследования. Владельцы недвижимости не получают уведомление о включении — налоговая просто начинает считать по новой базе.
Когда и как можно исключить объект из перечня
Объект можно исключить, если:
- фактическое использование не соответствует требованиям (меньше 20% под коммерческие цели);
- здание относится к производственным или складским, а не к административным или торговым;
- сведения в актах устаревшие или ошибочные;
- здание входит в состав производственного комплекса (заводоуправление и пр.);
- акт обследования составлен с нарушениями: нет расчёта площадей, нет фотоматериалов, отсутствуют признаки коммерческой деятельности.
Оспаривание возможно как в административном, так и в судебном порядке. Однако именно через суд удаётся добиться результата.
Реальный пример:
- Заявитель (Административный истец) – производственное предприятие, занимающееся эксплуатацией и ремонтом башенных кранов.
- В собственности здание общей площадью 6 286,6 кв.м. включалось в перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, на протяжении нескольких лет подряд.
Общество дважды обращалось в суд — и дважды выигрывало:
- 📍 Решение по делу № 3а-0429/2022
- Суд исключил объект из перечня за 2019–2022 годы. Причина: здание не соответствует критериям, установленным статьёй 378.2 НК РФ. Вид разрешённого использования земли — «для эксплуатации башенных кранов», а не офисной или торговой деятельности. Акт обследования от 2014 года не содержал доказательств фактического использования более 20% площади под офисы, торговли или услуги.
- 📍 Решение по делу № 3а-5272/2023
- Объект был повторно включён в перечень на 2023 год. Основание — акт ГБУ «МКМЦН», по которому 21,92% площади якобы использовались под офисы. Однако суд установил: помещения используются под административные службы предприятия, выполняющие функции заводоуправления. Это не офисная эксплуатация в понимании НК РФ. Включение в перечень признано необоснованным.
⚠️ Важное замечание: включение объекта в перечень возобновляется автоматически
Даже если суд исключил здание из перечня за конкретный налоговый период, в следующем году оно может быть включено туда снова. Это возможно, если:
- вид разрешённого использования не изменён;
- новый акт обследования составлен без учёта предыдущих решений;
- органы власти ссылаются на новые (пусть и формальные) основания.
Именно поэтому исключение объекта из перечня — это не одноразовая процедура, а постоянная юридическая работа по защите интересов собственника.
Алгоритм действий для собственника
- Проверьте, включён ли объект в перечень — на mos.ru или через юриста.
- Соберите документы: свидетельство о праве собственности, договоры аренды, технический паспорт, акт обследования (если есть).
- Анализируйте фактическое использование: фотографии, договоры, выводы эксперта.
- Подготовьте досудебную претензию или сразу обращайтесь в суд.
- Проконтролируйте, не попал ли объект в перечень в следующем налоговом году.
Заключение: стоит ли бороться?
Безусловно. Каждый выигранный период — это снижение налоговой нагрузки на сотни тысяч или даже миллионы рублей. Но важно понимать, что:
- Судебная защита нужна регулярно;
- Налоговая и Правительство Москвы используют любые формальные основания для включения объекта в перечень;
- Только грамотная юридическая стратегия позволит сохранить деньги.
📞 Нужна помощь? Я специализируюсь на спорах по кадастровому налогообложению коммерческой недвижимости. Проведу аудит, соберу доказательства и представлю ваши интересы в суде. Оставьте заявку — и я сделаю всё под ключ.
