Что нового искать в выписке ЕГРН с 1 сентября

С 1 сентября 2025 года рынок недвижимости столкнулся с важными изменениями в сфере правового регулирования. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесена новая категория сведений, которая теперь играет ключевую роль при проверке юридической чистоты квартиры. Эта новелла затрагивает абсолютно всех покупателей вторичного жилья и значительно повышает требования к их внимательности.

Если раньше основное внимание уделялось обременениям (ипотека, арест, сервитуты), то теперь особое внимание стоит уделить новому разделу — сведениям о лицах, обладающих правом пожизненного пользования жилым помещением.

В чем суть нововведений

До внесения поправок многие покупатели рисковали оказаться в ситуации, когда вместе с квартирой приобретали и «соседа по наследству», то есть человека, который сохранял право проживать в помещении независимо от смены собственника. Теперь такие данные должны отражаться прямо в выписке ЕГРН, что делает рынок более прозрачным.

Ключевые категории лиц, обладающих этим правом:

• Приватизированные квартиры. При приватизации многие члены семьи собственника отказывались от своей доли в пользу одного владельца. Но такой отказ не лишал их права пожизненного проживания. Даже после продажи квартиры новый собственник обязан терпеть присутствие этих жильцов.
• Кооперативные квартиры. Если квартира была получена через жилищный кооператив после полной выплаты паевого взноса, право на проживание сохраняют члены семьи собственника, которые были вселены на основании ордера или решения кооператива.

Почему это важно для покупателя

Право пожизненного пользования — особый вид вещного права, закрепленный в Гражданском кодексе РФ и жилищном законодательстве. Оно не прекращается при смене собственника.

Это значит, что купив квартиру с таким «вечным жильцом», новый собственник не сможет его выселить ни по решению суда, ни через органы опеки, ни иными способами. Такое право защищено законом безусловно.

Именно поэтому внимательная проверка выписки из ЕГРН приобретает критическое значение:

• отсутствие отметки может означать, что квартира свободна от подобных рисков;
• наличие записи автоматически указывает на невозможность свободного использования жилья.

Как искать новые сведения в выписке

Выписка из ЕГРН содержит разделы о характеристиках объекта, правах собственности и обременениях. С сентября 2025 года добавлен новый блок, где указываются сведения о лицах, сохраняющих право пожизненного проживания.

Что важно учитывать:

1. Запись может появиться по заявлению собственника. Например, если жильцы решили официально зафиксировать свои права.
2. Сведения могут быть внесены на основании судебного решения. Если кто-то из бывших жильцов доказал своё право, Росреестр обязан отразить это в ЕГРН.
3. Отсутствие записи не гарантирует отсутствие проблем. Возможны ситуации, когда жильцы еще не подали заявление или спор не дошел до суда.

Какие риски остаются

Даже при наличии новых норм нельзя полностью исключить неожиданности. На практике встречаются ситуации:

• бывший супруг или ребенок, отказавшийся от доли при приватизации, не внес сведения в ЕГРН, но сохраняет право проживания;
• кооперативная квартира давно перешла к собственнику, но жильцы по ордеру так и не выписались;
• при продаже умышленно скрывается факт наличия «вечных» жильцов.

В таких случаях покупатель может столкнуться с судебными исками и реальной невозможностью выселить этих людей.

Как дополнительно проверить квартиру

Чтобы минимизировать риски, рекомендуется:

• Запросить расширенную выписку из ЕГРН. Там отражаются не только права и обременения, но и новая категория сведений.
• Проверить домовую книгу. В ней можно увидеть, кто зарегистрирован и кто был прописан ранее.
• Собрать информацию от соседей. В реальной жизни именно они часто знают, кто проживает в квартире и на каком основании.
• Изучить историю жилья. Особенно важно, если квартира приватизирована или получена через ЖСК.
• Обратиться к юристу. Профессиональная проверка поможет выявить скрытые риски.

Плюсы и минусы нововведений

Плюсы:

• Повышение прозрачности рынка.
• Снижение числа мошеннических схем с «вечными жильцами».
• Возможность покупателя заранее оценить все риски.

Минусы:

• Информация вносится только по заявлению или решению суда, поэтому база еще долго будет неполной.
• Отсутствие сведений в выписке может создать у покупателя ложное чувство безопасности.
• Добросовестный покупатель по-прежнему обязан проводить расширенную проверку.

Вывод

С 1 сентября выписка из ЕГРН стала еще более значимым инструментом для проверки квартиры. Новая норма действительно делает рынок вторичного жилья прозрачнее, но одновременно накладывает на покупателей дополнительную обязанность — внимательно анализировать все разделы документа.

Теперь при покупке квартиры нужно проверять не только аресты, ипотеки и иные обременения, но и сведения о лицах с правом пожизненного проживания. В противном случае риск купить жилье с «вечными соседями» останется очень высоким.

Таким образом, грамотный подход к анализу выписки ЕГРН, использование дополнительных источников информации и консультации с юристами — это минимальный набор шагов, который позволит обезопасить себя и вложения в недвижимость.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

659 юристов отвечают

48 минут среднее время ответа

458 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос