Задержка арендной платы — это всегда стресс для арендодателя коммерческой недвижимости. Первая мысль — немедленно обратиться в суд. Однако спешка может привести к проигрышу и дополнительным убыткам. Грамотные досудебные действия — это не просто формальность, а мощный инструмент, который либо помогает вернуть деньги и сохранить арендатора, либо создает железобетонную позицию для суда.
Обсудим пошаговый алгоритм действий, который поможет арендодателю защитить свои интересы до подачи иска.
Когда просрочка становится критичной
В коммерческой аренде всё просто: есть срок оплаты — его нужно соблюдать. Если арендатор систематически нарушает срок (например, более двух раз подряд), у арендодателя появляется право:
- потребовать досрочной оплаты ещё до двух ближайших платежей (ст. 614 ГК РФ);
- готовить расторжение договора через суд при повторных просрочках (ст. 619 ГК РФ).
Знание этих правил уже на досудебной стадии усиливает вашу позицию в переговорах.
Алгоритм досудебных действий
1) Проверьте договор и соберите доказательства
Найдите разделы:
- срок и порядок оплаты, пени/проценты;
- обеспечительный платёж (депозит) и другие обеспечения;
- право одностороннего отказа при неплатежах;
- основания расторжения (лучше, если прямо упомянута ст. 619 ГК РФ).
Подготовьте: договор и допсоглашения, акты/УПД, счета, выписки банка, переписку, акт приёма-передачи.
2) Зафиксируйте долг и посчитайте санкции
Сделайте акт сверки и таблицу просрочек. Рассчитайте:
- договорную неустойку (штраф/пени; ст. 330 ГК РФ);
- проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) — до дня фактической оплаты.
Покажите арендатору не только текущий долг, но и прогноз начислений «на месяц вперёд». Это часто возвращает к диалогу.
3) Используйте депозит и зачёт
Если есть обеспечительный платёж, направьте уведомление о зачёте депозита в счёт долга и потребуйте пополнить депозит до исходного размера (ст. 381.1 ГК РФ).
Есть встречные однородные требования? Сделайте односторонний зачёт (ст. 410 ГК РФ) — достаточно письменного заявления.
4) Претензия — обязательна
Для споров между юридическими лицами/ИП действует обязательный досудебный порядок: отправьте претензию, выдержите срок из договора (если не указан — ориентируйтесь на 30 календарных дней), зафиксируйте доставку (курьер, заказное письмо, ЭДО).
В претензии укажите:
- реквизиты договора и объекта;
- сумму долга, пени и процентов (с расчётом);
- срок для добровольной оплаты;
- предупреждение о подаче иска и возможном расторжении;
- уведомление о зачёте депозита и требование его пополнить (если применимо).
5) Отдельное предупреждение по ст. 619 ГК РФ
Помимо претензии направьте письменное предупреждение об устранении нарушения в разумный срок. Это нужно, чтобы не потерять право на расторжение договора в суде по ст. 619 ГК РФ. Формулировка нейтральная: просите оплатить до даты, иначе — расторжение.
6) Переговоры и «жёсткая реструктуризация»
Если контрагент готов обсуждать условия, предложите:
- краткий график погашения с автоматическими последствиями за срыв (повышенная неустойка, право на односторонний отказ, пополнение депозита);
- усиление обеспечения: поручительство собственников, независимая/банковская гарантия на 2–3 месячных платежа (ст. 368 ГК РФ);
- временную скидку по ставке, только при строгом исполнении графика.
Все договорённости закрепляйте допсоглашением с суммами, датами, санкциями и прямой ссылкой на право одностороннего отказа при повторной просрочке (ст. 450.1 ГК РФ).
7) Что можно и чего нельзя до суда
Можно:
- требовать досрочной оплаты двух ближайших платежей при существенной просрочке (ст. 614 ГК РФ);
- зачесть депозит и требовать его пополнить (ст. 381.1 ГК РФ);
- сделать односторонний зачёт встречных требований (ст. 410 ГК РФ);
- направить претензию и отдельное предупреждение по ст. 619 ГК РФ; параллельно готовить иск и окончательный расчёт санкций.
Нельзя (высокие риски):
менять замки, блокировать доступ, вывозить имущество арендатора, «ручное» отключение ресурсов. Это может считаться самоуправством и привести к встречным искам и убыткам. Действуйте «в правовом поле» и по договору.
⚠ Быстрый чек-лист арендодателя ⚠
- Ревизия договора: сроки оплаты, пени, депозит, основания расторжения/одностороннего отказа.
- Акт сверки + расчёт: неустойка (ст. 330) и проценты (ст. 395 ГК РФ).
- Уведомление о зачёте депозита/встречных требований + требование пополнить депозит (ст. 381.1, 410 ГК РФ).
- Претензия с фиксированным сроком ожидания и доказательствами направления.
- Предупреждение по ст. 619 ГК РФ — отдельным письмом.
- Переговоры: краткий график, независимая гарантия, допсоглашение с правом одностороннего отказа (ст. 450.1 ГК РФ).
- Готовность к иску: финальный расчёт «по день уплаты», комплект доказательств.
Частые вопросы
1) Претензия и предупреждение — это одно и то же?
Нет. Претензия — для взыскания денег (обязательный досудебный порядок). Предупреждение — чтобы сохранить право расторгнуть договор по ст. 619 ГК РФ.
2) Можно сразу расторгнуть?
В коммерческой аренде — только через суд и при условиях ст. 619 ГК РФ (в т. ч. предварительное предупреждение и систематичность нарушений). Досудебные действия ускоряют оплату и укрепляют позицию в суде.
3) Сколько указывать пеней и процентов?
Пени — по договору. Проценты — по ст. 395 ГК РФ до дня фактической оплаты. В претензии укажите обе суммы и продолжайте считать проценты до поступления денег.
Готовые формулировки (фрагменты)
- Уведомление о зачёте депозита
«На основании ст. 381.1 и 410 ГК РФ сообщаем о зачёте обеспечительного платежа в сумме ___ руб. в счёт задолженности по аренде за ___ месяц(ы). Просим пополнить обеспечительный платёж до первоначального размера ___ руб. в срок до ..__.» - Предупреждение по ст. 619 ГК РФ
«В случае неоплаты задолженности в срок до ..__ оставляем за собой право обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ.»
Вывод
Досудебное урегулирование — это не «формальность», а рабочий инструмент: расчёт санкций, зачёт депозита, грамотная претензия, отдельное предупреждение по ст. 619 ГК РФ, плюс «жёсткая реструктуризация» с дополнительными гарантиями. Такой подход либо возвращает платежную дисциплину, либо позволяет быстро перейти к суду с сильной доказательной базой.
Юридические услуги по досудебному урегулированию
Экспресс-аудит договора аренды и рисков.
- Расчёт долга, пеней и процентов (ст. 395 ГК РФ).
- Подготовка претензии с приложениями и расчётами.
- Уведомление о зачёте депозита и требование его пополнить.
- Предупреждение по ст. 619 ГК РФ (для сохранения права на расторжение).
- Проект допсоглашения: график, поручительство, независимая гарантия, право одностороннего отказа.
- Сопровождение переговоров с арендатором; подготовка к иску при необходимости.
Нужна помощь прямо сейчас?
Пишите. Подключимся к ситуации, подготовим пакет документов и выстроим досудебную стратегию под вашу ситуацию.
