ГОТОВЫЙ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ПОКУПКЕ?

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) — популярное направление среди инвесторов, стремящихся получать стабильный пассивный доход. Однако чтобы сделка была действительно выгодной, важно тщательно изучить все нюансы приобретения. В этой статье я разберу ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание перед покупкой арендного бизнеса.
1. ПРОВЕРКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ?
При покупке недвижимости, сдаваемой в аренду, Вы фактически приобретаете не только сам объект, но и существующие договорные отношения с арендаторами. Поэтому ключевым документом является договор аренды. Важно проверить:
 • Срок аренды. Чем дольше срок, тем стабильнее доход. Если договор аренды подходит к концу, есть риск, что арендатор не продлит его на новых условиях.
 • Условия досрочного расторжения. Договор аренды нежилого помещения, как правило, не может быть расторгнут в одностороннем порядке, если это не предусмотрено его условиями. Однако если в документе прописаны условия для расторжения, их стоит внимательно изучить.
 • Обязательная регистрация долгосрочного договора. Если срок аренды превышает 1 год, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. В противном случае такой договор не будет иметь юридической силы для третьих лиц, включая нового собственника.
 • Преимущественное право арендатора. В некоторых случаях арендатор имеет право на продление аренды на новый срок. Если Вы планируете изменить условия аренды, стоит заранее обсудить этот момент.
 • Возможность индексации арендной платы. Если договором не предусмотрена индексация, Вы не сможете в одностороннем порядке увеличить арендную ставку.
2. ОЦЕНКА ФИНАНСОВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
Арендный бизнес — это не только недвижимость, но и финансовые потоки. Поэтому важно проанализировать:
 • Фактические доходы и расходы. Сопоставьте заявленный уровень дохода с банковскими выписками, платежными документами арендаторов.
 • Наличие задолженностей. Проверьте, нет ли у арендаторов просрочек по платежам.
 • Расходы на содержание объекта. Налог на имущество, коммунальные платежи, обслуживание здания — все это влияет на рентабельность инвестиций.
3. ЮРИДИЧЕСКАЯ “ЧИСТОТА” ОБЪЕКТА
Перед покупкой нужно убедиться, что объект не обременен долгами, арестами и спорами. Что нужно проверить?
 • Право собственности. Убедитесь, что продавец действительно является законным владельцем объекта.
 • Отсутствие ареста или обременений. Запросите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что недвижимость не находится под залогом или арестом.
 • История сделки. Если объект недавно был куплен продавцом, стоит выяснить, нет ли потенциальных рисков оспаривания сделки.
4. КОМПЕНСАЦИЯ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ
Некоторые арендаторы вкладывают средства в улучшение помещения: делают капитальный ремонт, перепланировку, модернизацию коммуникаций. Важно проверить:
 • Кто финансировал эти улучшения?
 • Есть ли обязательства по компенсации таких расходов арендатору?
 • Какие работы были согласованы с собственником?
В противном случае, после завершения договора аренды новый собственник может оказаться в ситуации, когда придется выплачивать компенсацию за неотделимые улучшения.
5. КЛЮЧЕВЫЕ РИСКИ И КАК ИХ ИЗБЕЖАТЬ
Покупка арендного бизнеса — это инвестиция, которая требует осознанного подхода. Какие ошибки допускают инвесторы?
 1. Не проверяют договор аренды. В результате можно столкнуться с нежеланием арендатора продлевать аренду или несоответствием заявленных условий реальным.
 2. Не анализируют рынок. Сравните объект с аналогичными предложениями в регионе, чтобы убедиться, что цена соответствует рыночным условиям.
 3. Игнорируют состояние здания. Вложения в капитальный ремонт могут существенно снизить доходность инвестиций.
ВЫВОД
Готовый арендный бизнес может стать отличной инвестицией при грамотном подходе. Ключевые моменты — анализ договора аренды, проверка юридической чистоты объекта и оценка реальных финансовых показателей. Если Вы хотите избежать ошибок и провести сделку максимально безопасно, обращайтесь за консультацией.
Консультация и сопровождение сделки:
Субботина Галина Николаевна – юрист с более чем 10-летним опытом работы в сфере коммерческой недвижимости и арбитражных споров.
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы
✔ Более 120 успешно выкупленных помещений
✔ 250 млн рублей сэкономленных клиентам