В деле № А56-114781/2023 Арбитражный суд Северо-Западного округа рассмотрел спор о продаже квартиры гражданки-банкрота, находившейся в залоге у банка. Постановление от 21 октября 2026 года показывает, что оценивать законность торгов необходимо с учётом не только формальных процедур, но и реальной возможности участников сформировать конкурентную цену.
Начальная цена квартиры составляла 12 млн руб.; договор с победителем заключили на 15 млн руб. При этом в другом судебном споре об обращении взыскания на предмет залога имелся отчёт, определявший рыночную стоимость квартиры в 21,4 млн руб.
Сама по себе разница между оценкой и результатом торгов не обязательно означает их недействительность. В этом деле окружной суд рассмотрел её вместе с другими обстоятельствами.
Из переписки следовало, что управляющий в ответ на вопросы потенциальных покупателей направлял выписку из ЕГРН, не содержавшую всей запрошенной информации. Суд усмотрел искусственное ограничение круга потенциальных участников и нарушение формирования цены, соответствующей реальному спросу. Дополнительно отмечено отсутствие публикаций в профильных изданиях о недвижимости — как обстоятельство дела, а не как универсальное требование к рекламе каждого лота.
Залоговый кредитор обладал преимущественным правом определить условия продажи, однако пункт 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве предусматривает разрешение разногласий относительно таких условий. По оценке кассации, почти двукратное расхождение с ранее определённой стоимостью без видимой экономической причины должно было побудить управляющего заявить разногласия.
Нижестоящие акты отменены. Окружной суд признал договор купли-продажи недействительным, обязал покупателя вернуть квартиру в конкурсную массу и взыскал с должницы в пользу покупателя 15 млн руб. Возврат квартиры в массу не равнозначен её безусловному сохранению за должницей.
Для практики важно заранее проверять положение о продаже, обоснованность начальной цены, сведения о лоте, документы об осмотре и переписку с заинтересованными лицами. Для оспаривания недостаточно одного недовольства итоговой ценой: необходимо обосновать существенное нарушение, его влияние на результат и нарушение прав заявителя.
Источник: постановление АС Северо-Западного округа от 21.10.2026 по делу № А56-114781/2023: https://kad.arbitr.ru/Kad/PdfDocument/342f2113-3879-45f8-9777-e7063a98f258/901602b2-1770-4713-8546-f8f340837485/A56-114781-2023_20261021_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf
Правовая основа: статьи 167 и 449 ГК РФ, пункт 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве.
Об авторе
Армен Арзуманов — юрист, автор материалов проекта «ПроБФЛ» о банкротстве граждан и судебной практике.
Оценить свою ситуацию и узнать больше о возможных решениях можно на сайте ПроБФЛ.
