Недавнее определение об отказе в принятии жалобы Конституционного Суда Российской Федерации от победителя торгов внесло ясность в вопросе применения преимущественного права покупки при банкротстве, подтвердив, что данное право распространяется не только на жилые, но и на нежилые помещения.
Как известно, долевая собственность предполагает наличие у каждого участника права на свою долю в общем имуществе. По ст. 250 ГК другим участникам долевой собственности предоставляется преимущественное право на приобретение доли, продаваемой третьим лицам. Это право призвано сохранить целостность имущества и предотвратить появление нежелательных сособственников.
Однако, когда один из участников долевой собственности становиться банкротом, возникает коллизия. С одной стороны, кредиторы банкрота имеют законное право на удовлетворение своих требований за счёт его имущества, включая долю в общей собственности. С другой стороны, другие участники долевой собственности по-прежнему обладают своим преимущественным правом. Традиционно, в случае банкротства, доля должника подлежит реализации на торгах, что может привести к нарушению преимущественного права других сособственников.
С этим и обратилась гражданка В. в Конституционный Суд. В рамках дела о банкротстве гражданки Р. финансовый управляющий обнаружил её долю в нежилом помещении, находящемся в общей долевой собственности, и выставил на торги с целью реализации имущества. В июле 2023 г. на торгах посредством публичного предложения победителем стало юридическое лицо, действовавшее на основании агентского договора в интересах гражданки В. Однако финансовый управляющий отказался заключать договор купли-продажи с победителем торгов.
Причина отказа – регистрация в августе 2023 г. права собственности на ту же долю за гражданкой Л. Хотя решение суда о признании права Л. было вынесено ещё в 2015 г., регистрация произошла только в 2023 г.. В октябре 2023 г. финансовый управляющий предложил Л. выкупить долю банкрота, ссылаясь на её преимущественное право покупки. Гражданка В. подал иск в арбитражный суд, требуя заключить договор купли-продажи с победителем торгов. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали заявителю, признав преимущественное право Л. на покупку доли. Не согласившись с выводами судом обратилась с жалобой в Конституционный Суд.
Позиция Конституционного Суда Российской Федерации внесла ясность в этот вопрос, взяв за основу выводы сформулированные в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 г. №23-П:
- Признал, что п. 1 ст. 250 ГК РФ в той мере, в какой он допускает возможность реализации доли участника долевой собственности, признанного банкротом, на торгах без предоставления другим участникам долевой собственности возможности реализовать своё преимущественное право приобретения такой доли на условиях, предусмотренных законом, не соответствует Конституции Российской Федерации.
- Подчеркнул, что преимущественное право приобретения доли в общей собственности является важным инструментом защиты прав собственников и должно быть обеспечено даже в условиях процедуры банкротства. Игнорирование этого права может привести к нарушению конституционных гарантий права собственности;
- Правовая позиция распространяются также на случаи реализации нежилых помещений, находящихся в общей собственности.
Значение позиции Конституционного Суда Российской Федерации в том, что теперь участники долевой собственности могут реализовать своё преимущественное право и на нежилое имущество.
Позиция Конституционного Суда восстановила баланс между интересами кредиторов и правами собственников. Теперь процедура банкротства должна учитывать ст. 250 ГК РФ в полном объёме, независимо от типа недвижимости.
Если вы столкнулись с подобной ситуацией, важно действовать быстро и документально фиксировать каждое уведомление.
