Банкротные основания признания сделок недействительными определены положениями статьи 61.2. (подозрительные сделки) и статьи 61.3 (сделки с предпочтением) ФЗ о банкротстве.
При проверке сделок с недвижимостью на предмет наличия юридических рисков (оспаривания по БАНКРОТНЫМ основаниям), а также при сопровождении таких сделок, особое внимание необходимо уделять имеющим существенное значение обстоятельствам, наиболее важными из которых являются следующие:
1) Осведомленность о признаках несостоятельности (банкротства) продавца.
Стоит проверить продавца на наличие признаков неплатежеспособности через сайты ЕФРСБ, ФССП, судебной системы и другие источники. Если осведомлен либо не проявил должной степени заботливости и осмотрительности покупатель перед заключением сделки, и окажется, к примеру, что долгов у должника больше, чем активов, сделка с таким продавцом может быть оспорена и признана недействительной. Это не означает, что сделки с такими продавцами безусловно оспоримы! Но важно, чтобы такое обстоятельство было проанализировано в интересах покупателя в совокупности и наряду с другими.
2) Безвозмездность сделки, а также вопросы доказанности реальности оплаты при совершении возмездной сделки, к примеру купли-продажи (наличию документального подтверждения исполнения оплаты).
Стоит помнить, что приобретение объекта по безвозмездной сделке исключает принцип добросовестности приобретателя и, в случае оспаривания сделки, такой приобретатель не сможет завить о своей добросовестности. Кроме того, безвозмездная сделка не предполагает равноценное встречное исполнение, в связи с чем явно свидетельствует о предпочтении, которое отдано приобретателю. Такое предпочтение само по себе, при наличии признаков неплатежеспособности, по сути, влечет признание сделки недействительной.
Важно понимать, что возмездная сделка может быть признана судом безвозмездной, если у Вас не окажется доказательств реальной оплаты. Важно документирование исполнения обязательств оплаты. Наилучший способ – банковский перевод или зачисление на расчет продавца. Но если наличный расчет у Вас по сделке, тогда помните, что для подтверждения оплаты может в суде понадобиться не только расписка от продавца, но и доказательства финансовой состоятельности покупателя на момент расчета. Подготовьтесь заранее!
3) Когда цена сделки определена значительно ниже рыночной (с дисконтом) либо имеются иные признаки неравноценного встречного исполнения (условия сделки отличаются от условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки), стоит более внимательно проанализировать риски признания такой сделки недействительной, в том числе наличие признаков неплатежеспособности (банкротства) продавца.
Важно учитывать, что в случае оспаривания сделки в рамках дела о банкротстве, суд может признать такую сделку недействительной, если такая сделка совершена в период не более 1 года до даты принятия заявления о банкротстве, и суду для вынесения соответствующего решения достаточно может быть одного лишь доказательства занижения цены (иного неравноценного встречного исполнения).
4) Продажа объекта в короткий период после того, как тот же объект был приобретен продавцом, должен вызвать особое внимание и перед покупкой должна быть проведена юридическая проверка и оценка рисков, связанных не только с продавцом, но и предыдущих собственников объекта на предмет наличия признаков их неплатежеспособности и/или сокрытия/вывода активов в ущерб интересам третьих лиц (кредиторов), аффилированности сторон сделки.
Стоит понимать, что моделируемая скоротечность событий, в совокупности с иными обстоятельствами и признаками вывода/сокрытия активов, в ущерб интересам третьих лиц (кредиторов), может дать основания для признания в судебном порядке недействительной не только предшествующей сделки, но и Вашей сделки.
5) Покупателю рекомендуется стремиться к единовременности заключения сделки (государственной регистрации перехода права) и ее исполнению сторонами.
Стремиться к оплате и передаче объекта по акту без отсрочек, избегать не рыночных условий, неравноценного встречного исполнения.
6) Зависимость и аффилированность, а значит и заинтересованность, участников сделки, в случае последующего ее оспаривания, может явиться мотивом для выводов суда об осведомленности покупателя о наличия у продавца признаков неплатежеспособности.
Как следствие, действует презумпция осведомлённости о неплатёжеспособности должника и противоправной цели совершения сделки, а также применяется повышенный стандарт доказывания реальности правоотношений, что в итоге усложняет защиту сделки и может явиться основанием для признания судом такой сделки недействительной.
Факту зависимости и аффилированности сторон сделки стоит уделять особое внимание при анализе и проверке юридической чистоты сделки, юридических рисков при приобретении недвижимости.
КАКИЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА И КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ ПОКУПАТЕЛЯ МОГУТ, ЕСЛИ НЕ ИСКЛЮЧИТЬ, ТО ХОТЯ БЫ МИНИМИЗИРОВАТЬ РИСКИ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ, В СЛУЧАЕ ПОСЛЕДУЮЩЕГО БАНКРОТСТВА ПРОДАВЦА?
Универсального ответа на этот вопрос для всех ситуаций, наверное, не существует. Стоит помнить, что совершение сделки в период подозрительности (в течение трех лет до принятия заявления о признании продавца банкротом или даже позже) само по себе не свидетельствует о признаках ее недействительности.
Заключение сделки на рыночных условиях (на условиях равнозначного встречного исполнения), документальное подтверждение исполнения обязательств об оплате и надлежащая проверка юридической чистоты предстоящей сделки – есть залог безопасности сделки, ее надежности и минимизирования рисков признания сделки недействительной даже, если продавец на момент совершения сделки обладает признаками несостоятельности (банкротства).
ЖЕЛАЮ УДАЧИ, ЮРИДИЧЕСКИ ЧИСТЫХ И НЕОСПОРИМЫХ СДЕЛОК!!!
