Андрей купил двушку. Сделал ремонт. Выбрал диван, на котором собирался достойно стареть.
Через год пришло письмо из арбитражного суда: финансовый управляющий продавца просит признать сделку недействительной. Диван в заявлении не упоминается. Уже хорошо.
У Андрея есть выписка из ЕГРН, и он уверен, что этого достаточно. Выписка прекрасная. Бронежилет из неё так себе.
Андрей, чемоданы пока оставь. Доставай договор.
Банкротство продавца саму покупку не отменяет. Но если суд признает сделку недействительной, квартиру могут забрать. Управляющий начнёт с двух вопросов.
Вопрос первый: «За сколько?»
Перемотаем на день сделки. Андрей торговался сорок минут и ушёл довольным.
Если сделка попала в год до принятия судом заявления о банкротстве, а цена существенно занижена, этого может хватить для оспаривания. Фраза «я не знал о долгах» сама по себе не спасает.
Торговаться можно: суд смотрит на рынок, состояние квартиры и обстоятельства покупки. Но волшебного процента «безопасной скидки» нет — ни в законе, ни у соседа Васи, который «точно знает».
Вопрос второй: «Когда и что вы знали?»
Прошёл год? Не торопись наливать. Есть трёхлетний период, и там нужны сразу три вещи: цель навредить кредиторам, причинённый вред и осведомлённость покупателя об этой цели. В определённых законом случаях знание предполагается. Что год, что три — отсчёт идёт назад от дня, когда суд принял заявление о банкротстве.
Теперь о деньгах.
Суд признаёт сделку недействительной, квартира возвращается в конкурсную массу, её продают, выручку делят между кредиторами по очереди, а Андрей обычно получает не чек, а требование к банкроту и номерок в этой очереди. Очередь кредиторов — сомнительное место для хранения семейных накоплений.
Диван ему, скорее всего, оставят. Вопрос — куда его ставить.
Но есть и хорошая новость: для покупателя единственного пригодного жилья предусмотрена специальная защита. Если сделку отменили по п. 1 ст. 61.2, действует особый порядок возврата оплаты и можно выкупить квартиру с зачётом уже уплаченного. Гарантии сохранить жильё это, впрочем, не даёт.
Как надо было.
Скучно, зато работает. Продавца, историю прав и обоснованность цены проверяем до передачи денег. Диван выбираем после. Полную сумму указываем в договоре. Доказательства оплаты сохраняем.
Хорошая сделка должна выдерживать вопросы. Особенно когда их задаёт финансовый управляющий.
Перешли тому, кто выбирает квартиру. И подпишись на «Сергей Наталенко | Юрист» — здесь учимся задавать неудобные вопросы до того, как их начнут задавать в суде.
Нормы: п. 1 и 2 ст. 61.2, ст. 61.6 Закона о банкротстве.
