По общему правилу единственное пригодное для проживания жильё защищено исполнительским иммунитетом — ст. 446 ГПК РФ и ст. 213.25 закона «О несостоятельности (банкротстве)» исключают его из конкурсной массы. Но есть нюансы, и в ряде случаев риск потери всё же существует.
Когда жильё точно защищено
Если квартира — единственное жильё, не в залоге (не ипотечная) и не подпадает под критерии «роскошного», суд не включит его в конкурсную массу. Квартира останется за вами, долги спишутся.
Когда жильё могут продать
1. «Роскошное» жильё. Конституционный суд (Постановление № 15-П от 26.04.2021) и Верховный суд (Обзор практики от 18.06.2025) допускают продажу единственного жилья, если оно явно превышает разумные потребности семьи. Критерии оцениваются в совокупности:
- площадь кратно превышает норму (18 кв. м на человека) — само по себе превышение в 2 раза не основание для продажи;
- престижный район, элитный жилой комплекс;
- дорогая отделка, дизайнерский ремонт;
- закрытая охраняемая территория, избыточная инфраструктура;
- рыночная стоимость значительно выше средней по району.
Продажа «роскошного» жилья возможна только при двух условиях: у должника нет иного имущества для погашения долгов, а выручка покроет покупку замещающего жилья (в том же населённом пункте, по норме предоставления) и существенно погасит требования кредиторов. Если покупателей не нашлось даже при снижении цены — торги прекращаются, жильё остаётся за должником.
2. Ипотечное жильё. Залоговая квартира исторически не имела иммунитета. Но с сентября 2024 года (закон № 298-ФЗ) появилась ст. 213.10-1 — возможность заключить локальное мировое соглашение с банком-залогодержателем.
Как сохранить ипотечную квартиру
Для этого нужно выполнить три условия:
- Жильё — единственное для должника и его семьи. Никаких долей в другой недвижимости, пригодной для проживания. Даже 1/12 доли в квартире родителей может стать основанием для отказа.
- Нет просрочек по ипотеке. Заёмщик должен быть добросовестным плательщиком.
- Подтверждённая платёжеспособность. Доход должника или третьего лица (супруг, родственник) должен покрывать ежемесячный платёж — это проверяется через справки 2-НДФЛ, выписки со счетов.
Если условия соблюдены, арбитражный управляющий обращается к банку для заключения мирового соглашения. После утверждения судом квартира исключается из конкурсной массы, а должник продолжает выплачивать ипотеку по новому графику. Согласие остальных кредиторов на это не требуется. Важно: даже при возражениях банка суд может утвердить соглашение, если положение банка не ухудшается, а план экономически целесообразен.
Чего нельзя делать
Эти действия могут привести к отказу в списании долгов или к потере жилья:
- Дарить или продавать недвижимость родственникам перед банкротством — сделку оспорят, а квартиру вернут в конкурсную массу. ВС РФ в определении от 13.02.2026 прямо указал на отказ в иммунитете при умышленном создании «единственности».
- Фиктивно прописывать людей в квартире — суд проверяет фактическое проживание.
- Скрывать имущество, счета, доходы — суд может отказать в освобождении от долгов, а скрытое имущество всё равно включат в массу.
Практический чек-лист
- Закажите выписку из ЕГРН — убедитесь, что у вас нет другой недвижимости, пригодной для проживания.
- Соберите документы о составе семьи: справка о составе семьи, свидетельства о рождении детей, медицинские справки (если ребёнок-инвалид и нужна отдельная комната) — это подтверждает разумный характер жилья.
- Проверьте сделки за 3 года — не было ли дарений или продаж недвижимости по заниженной цене.
- Если квартира в ипотеке — заранее начните переговоры с банком, не допускайте просрочек, подготовьте справки о доходах.
- Если жильё попадает под критерии «роскошного» — оцените риски, при необходимости закажите независимую оценку и подготовьте ходатайство о предоставлении замещающего жилья в вашем населённом пункте.
- Проконсультируйтесь с юристом по банкротству до подачи заявления — это поможет заранее выявить спорные моменты.
