Новые правила продажи ипотечного жилья

🆕 Новые правила продажи ипотечного жилья в банкротстве

С 3 апреля 2026 года Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» дополняется статьей 213.27-1, регулирующей особенности распределения средств от реализации единственного жилого помещения должника, являющегося предметом ипотеки. 

Нововведение касается случаев, когда такое помещение (или его часть) — единственное пригодное для постоянного проживания должника и совместно проживающих с ним членов семьи.

Порядок распределения выручки

Часть выручки от продажи единственного жилья (после удовлетворения расходов по п. 6 ст. 138 Закона) распределяется следующим образом:

1. 80% выручки (но не более суммы ипотечного обязательства), включая неустойки, штрафы, пени и проценты (п. 2.1 ст. 126), направляются на погашение требований ипотечного кредитора.
2. Оставшиеся 20% вносятся на специальный банковский счет должника, открытый финансовым управляющим. 

Эти средства списываются в приоритетном порядке:

• 10% — на погашение требований кредиторов первой и второй очереди (при недостатке иного имущества должника).
• 📍10% (но не более суммы первоначального взноса и платежей по ипотеке) исключаются из конкурсной массы (п. 3 ст. 213.25) и передаются должнику.
• Остаток после вышеуказанных выплат — на досрочное погашение непогашенной части ипотечного обязательства.
• 📍Средства, оставшиеся после всех распределений, также исключаются из конкурсной массы и передаются должнику (п. 3 ст. 213.25).

Публикация информации и судебный контроль

Финансовый управляющий размещает сведения об исключении средств из конкурсной массы в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). 

В течение 10 рабочих дней с момента публикации он или иные участники дела вправе подать в арбитражный суд ходатайство об уменьшении суммы исключения (рассматривается по правилам п. 2 ст. 60 Закона).

Основания для уменьшения суммы

Суд уменьшает передаваемую должнику сумму, если:

• Она позволяет приобрести жилье стоимостью, явно превышающей разумные потребности должника и его семьи.
• Имеет место недобросовестность должника, делающая необоснованным применение исполнительского иммунитета к единственному жилому помещению.

Эти нововведения, утвержденные Президентом РФ 23.03.2026, являются продолжением позиции, высказанной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 04.06.2024 N28-П, и направлены на защиту интересов должника и членов его семьи по обеспечению жильем.