Арендодатель передал арендатору нежилое помещение по договору аренды сроком на 5 лет. Договором была предусмотрена обязанность арендатора по внесению обеспечительного взноса, гарантирующего исполнение им обязательств по договору, в том числе возмещение убытков. В данном пункте также было указано на то, что арендодатель имеет право удержать обеспечительный платеж, в том числе в качестве компенсации упущенной выгоды арендодателя при одностороннем отказе арендатора от исполнения договора до истечения срока аренды. Арендатор перечислил арендодателю обеспечительный платеж в указанном размере. Спустя два года арендатор уведомил арендодателя за три месяца о том, что собирается досрочно расторгнуть договор аренды.
Имущество было возвращено арендодателю по акту приема-передачи. По мнению арендатора, обеспечительный платеж должен быть возвращен в случае соблюдения порядка расторжения договора. Он направил арендатору претензию с предложением в течение 10 календарных дней с момента ее получения вернуть указанную сумму.
Поскольку претензия осталась без удовлетворения, общество подало исковое заявление с требованием взыскать неосновательное обогащение в размере обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения и неустойку. Арендодатель обратился со встречным иском об определении упущенной выгоды в связи с досрочным расторжением договора аренды. Суды двух инстанций удовлетворили встречный иск.
Они пришли к следующим выводам: — арендодатель имел право удержать обеспечительный платеж, а также взыскать упущенную выгоду в качестве компенсации за отказ от договора; — ответчиком были приняты меры по поиску новых арендаторов после прекращения договора с ответчиком, которые оказались безрезультатными, что подтверждается представленными в дело письмами потенциальных арендаторов; — отказываясь в одностороннем порядке от договора аренды, арендатор понимал и осознавал, что у арендодателя могут возникнуть убытки в виде неполученного дохода от аренды помещения в случае отсутствия новых арендаторов; — размер упущенной выгоды не подлежит доказыванию, он определен условиями договора в форме обеспечительного платежа.
Кассационная инстанция (https://www.v2b.ru/documents/postanovlenie-arbitrazhnogo-suda-povolzhskogo-okruga-ot-23-01-2025/) отменила решения судов и направила дело на новое рассмотрение. Суды не учли следующее: — у истца было предусмотренное договором право досрочно расторгнуть договор; — порядок расторжения договора соблюден; — объект аренды своевременно передан ответчику после прекращения договора; — не установлено намерение сторон, заключивших договор аренды, по использованию в нем термина «упущенная выгода»; — чтобы взыскать убытки, на лице, требующем их возмещение, лежит обязанность доказывания нарушения своего права.
Кроме того, должны быть установлены причинно-следственная связь между нарушенным правом и возникшими убытками и их размер.
