Пределы формального применения срока в механизме пролонгации договора на размещение НТО: уроки дела

Аннотация. В статье на примере дела № А78-2153/2026 анализируется конфликт между буквальным требованием регионального закона о подаче заявления до истечения срока договора на размещение нестационарного торгового объекта и принципом добросовестности. Автор приходит к выводу, что судебная практика воспринимает указанный срок как условие реализации права, а не как пресекательное основание для отказа, и предлагает учитывать конклюдентные действия заявителя и поведение публичных органов.

Ключевые слова: нестационарный торговый объект, пролонгация договора, конклюдентные действия, добросовестность, злоупотребление правом, административные барьеры.

1. Постановка проблемы

Закон Забайкальского края от 02.05.2023 № 2196-ЗЗК устанавливает механизм сохранения существующих нестационарных торговых объектов (далее — НТО): подпункт «б» пункта 1 статьи 5 требует, чтобы заявление о заключении договора без торгов было подано хозяйствующим субъектом до дня истечения срока ранее заключённого договора.

Буквальное прочтение этой нормы создаёт иллюзию простого правила: нет заявления до срока — нет права на пролонгацию. Однако реальная практика показывает, что такая логика вступает в противоречие с принципами гражданского права и может приводить к несправедливым результатам.

Именно этот конфликт стал предметом судебного разбирательства по делу ИП Глущука О.Ю. против Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края.

2. Фабула дела

Индивидуальный предприниматель более девятнадцати лет осуществлял торговую деятельность с использованием павильона по адресу: г. Чита, 5-й микрорайон, 46б. Договор от 26.06.2018 действовал до 31.05.2025.

До истечения срока заявитель совершил следующие действия:

• 12.05.2025 — лично посетил Департамент, получил перечень необходимых документов («бегунок»);

• 16.05.2025 — заключил договор с БТИ на изготовление схемы расположения земельного участка;

• 22.05.2025 — подал заявление в Комитет градостроительной политики о согласовании схемы.

Комитет первоначально отказал 19.06.2025, но после повторного обращения 08.07.2025 согласовал ту же схему без изменений. Только после этого, 14.07.2025, предприниматель обратился в Департамент.

Департамент отказал письмом от 04.08.2025, сославшись исключительно на пропуск срока подачи заявления.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 03.09.2026 в удовлетворении требований отказано.

3. Правовая природа срока, установленного подпунктом «б»

Ключевой вопрос: является ли срок, установленный подпунктом «б» пункта 1 статьи 5 Закона № 2196-ЗЗК, пресекательным?

Пресекательный срок — это срок существования самого права. Его истечение влечёт безусловное прекращение права, и восстановлению он не подлежит.

Срок для подачи заявления о заключении договора на новый срок имеет иную природу. Это срок осуществления права, то есть период, в течение которого управомоченное лицо должно совершить определённые действия для реализации уже существующей возможности. Пропуск такого срока не уничтожает право, но создаёт препятствие для его реализации.

В контексте статьи 621 Гражданского кодекса РФ, регулирующей преимущественное право арендатора, судебная практика последовательно исходит из того, что пропуск срока уведомления о желании заключить договор на новый срок не лишает арендатора преимущественного права автоматически, если он добросовестно исполнял обязанности и имел уважительные причины.

Хотя пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ исключает преимущественное право для арендаторов публичных земельных участков, это не означает, что специальный механизм, созданный региональным законодателем для сохранения НТО, должен применяться формально. Закон № 2196-ЗЗК устанавливает собственный режим, ориентированный на стабильность существующих объектов торговли.

4. Конклюдентные действия как форма реализации права

Гражданское законодательство признаёт конклюдентные действия — поведение, из которого явствует воля лица совершить сделку (статьи 8, 438 ГК РФ).

Действия ИП Глущука до истечения срока договора образуют последовательную цепочку, демонстрирующую его намерение сохранить правоотношения:

Дата
Действие

12.05.2025
Посещение Департамента, получение консультации

16.05.2025
Заключение договора с БТИ

22.05.2025
Подача заявления в Комитет

Все три действия совершены до 31.05.2025. Задержка с обращением в Департамент была вызвана не бездействием предпринимателя, а действиями иного публичного органа.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 07.03.2025 по делу № А53-20057/2024 указал, что юридически значим не только момент формального оформления нового договора, но и момент реализации права до прекращения прежнего правоотношения. Аналогичный подход изложен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 05.09.2024 по делу № А14-7244/2022.

5. Причинно-следственная связь с действиями публичных органов

Суд первой инстанции указал, что обращение в Комитет 22.05.2025 «объективно не могло влиять» на пропуск срока, поскольку предприниматель должен был осознавать тридцатидневный срок рассмотрения обращения.

Такой вывод игнорирует простое обстоятельство: заявитель не может нести риск недобросовестности или неэффективности публичного органа.

Пункт 1 статьи 10 Федерального закона № 59-ФЗ обязывает государственный орган обеспечить объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения. Если Комитет необоснованно отказал, а затем без изменения документов согласовал ту же схему, негативные последствия этого не могут быть переложены на заявителя.

Более того, в порядке межведомственного взаимодействия Департамент имел возможность запросить информацию о ходе рассмотрения заявления в Комитете, но не сделал этого.

6. Добросовестность и пределы формализма

Статья 10 ГК РФ запрещает заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Применение этой нормы к публичным органам имеет особенность: она не создаёт дополнительных оснований для предоставления участка, но позволяет оценить, не является ли отказ формальным злоупотреблением.

В деле ИП Глущука имеются следующие обстоятельства, свидетельствующие о формальном подходе:

• на участок никто не претендует (подтверждено Департаментом);

• арендные платежи принимались после истечения срока договора;

• предприниматель начал процедуру до истечения срока;

• задержка вызвана действиями другого органа.

Суд первой инстанции отклонил ссылку на статью 10 ГК РФ, указав, что она «вводит дополнительный критерий». Однако Конституционный Суд РФ в определении от 26.10.2021 № 2350-О подчеркнул недопустимость формального подхода к срокам, если пропуск вызван уважительными причинами.

7. Выводы и рекомендации

Дело ИП Глущука демонстрирует коллизию между буквальным текстом регионального закона и принципом добросовестности. Формальное применение подпункта «б» пункта 1 статьи 5 Закона № 2196-ЗЗК приводит к результату, при котором предприниматель лишается возможности сохранить бизнес из-за задержки, вызванной действиями публичного органа.

Представляется, что судебная практика должна выработать подход, при котором:

1. Срок, установленный подпунктом «б», рассматривается как условие реализации права, а не как пресекательное основание для отказа.

2. Учитываются конклюдентные действия заявителя, совершённые до истечения срока договора.

3. Оценивается причинно-следственная связь между задержкой и действиями публичных органов.

4. Применяется принцип эстоппель: орган, направивший заявителя по определённой процедуре, не вправе ссылаться на сроки, которые эта процедура не позволила соблюсти.

Такой подход соответствует целям законодательства о НТО — обеспечению стабильности прав хозяйствующих субъектов и недопущению передела рынка вследствие действий публичной власти.

Библиографический список

1. Закон Забайкальского края от 02.05.2023 № 2196-ЗЗК «Об отдельных вопросах размещения нестационарных торговых объектов на территории Забайкальского края».

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая.

3. Земельный кодекс Российской Федерации.

4. Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

5. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.03.2025 по делу № А53-20057/2024.

6. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.09.2024 по делу № А14-7244/2022.

7. Определение Конституционного Суда РФ от 26.10.2021 № 2350-О.