Споры между арендаторами и владельцами коммерческой недвижимости чаще всего возникают из‑за:
- задержек арендных платежей;
- нарушений условий договора;
- неудовлетворительного состояния помещения;
- попыток досрочного прекращения аренды.
Разберём ключевые проблемные зоны и способы их урегулирования.
Одностороннее расторжение договора: что говорит закон
По общему правилу арендатор не вправе в одностороннем порядке прекратить действие договора. Даже если бизнес нуждается в переезде или закрытии склада, расторгнуть соглашение можно только:
- по взаимному согласию сторон;
- при наличии в договоре пункта о праве одностороннего отказа;
- через суд — при существенных нарушениях со стороны арендодателя (ст. 62 Newton ГК РФ).
Рекомендации для арендатора:
- Включите в договор условия, позволяющие вам отказаться от аренды при определённых обстоятельствах (например, при изменении профиля деятельности).
- Пропишите перечень нарушений со стороны собственника, дающих право на судебное расторжение (отсутствие коммунальных услуг, непредоставление доступа к помещению и т. п.).
Дефекты помещения: как защитить свои интересы
Арендодатель обязан передать помещение, соответствующее целевому назначению (например, для офиса — с ремонтом и вентиляцией, для ресторана — с канализацией, водоснабжением и достаточной электромощностью).
Что делать при обнаружении недостатков:
- Фиксируйте все дефекты до подписания передаточного акта — это поможет доказать наличие скрытых недостатков.
- Не подписывайте акт приёма‑передачи, пока проблемы не устранены.
- Если собственник обещает исправить недочёты, оформите это дополнительным соглашением и отразите в акте обследования.
- Вносите оплату только после подписания официального акта приёмки.
Повышение арендной платы: как избежать неожиданностей
Многие договоры содержат пункт о ежегодном увеличении арендной ставки на оговорённый процент (обычно 3–5 %, но возможны и более высокие значения). Такое повышение носит уведомительный характер — согласие арендатора не требуется.
Как защититься:
- Пропишите в договоре максимальный размер повышения (например, не более 5 % в год).
- Укажите, что рост платы должен соответствовать рыночным показателям региона.
- Предусмотрите периодичность пересмотра (например, раз в 2 года).
Возврат помещения: правила и подводные камни
При завершении аренды действуют следующие нормы:
- Арендатор обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт и оплачивать эксплуатационные расходы (ч. 2 ст. 616 ГК РФ), если иное не оговорено в договоре.
- По окончании срока объект должен быть возвращён в исходном состоянии с учётом естественного износа или в порядке, согласованном сторонами (ст. 622 ГК РФ).
Важные рекомендации:
- При приёме помещения тщательно проверьте его состояние и зафиксируйте все несогласованные недостатки.
- Перед выездом убедитесь, что помещение соответствует тому виду, в котором оно было получено (с учётом износа).
- Внимательно изучите все сопутствующие документы (например, внутренний регламент бизнес‑центра) — они не должны ухудшать ваши условия по сравнению с основным договором.
- Если собственник препятствует вывозу вашего имущества после окончания аренды, зафиксируйте это и обратитесь за защитой прав (в том числе через суд).
Итоговые советы для арендатора
Чтобы минимизировать риски конфликтов:
- Детально пропишите в договоре:
- условия одностороннего расторжения;
- перечень существенных нарушений;
- порядок устранения недостатков;
- лимиты на повышение арендной платы;
- правила возврата помещения.
- Фиксируйте все этапы взаимодействия:
- составляйте акты осмотра при приёме и возврате помещения;
- сохраняйте переписку с арендодателем;
- оформляйте дополнительные соглашения по любым изменениям.
- Проверяйте документы до подписания:
- сверяйте условия договора с сопутствующими бумагами;
- уточняйте, кто несёт расходы на ремонт и коммунальные услуги;
- выясняйте, есть ли ограничения на использование помещения.
