Кадастровая стоимость — это не просто формальность из выписки ЕГРН. Это сумма, от которой зависят налоги, арендные платежи, выкупная цена по 159-ФЗ. И если стоимость завышена — вы платите больше, чем должны. Переплата может составлять сотни тысяч и даже миллионы рублей в год. Хорошая новость в том, что эту цифру можно оспорить. Причём сделать это — не так сложно, как кажется. Рассказываю, как подойти к процессу грамотно и не упустить шанс сэкономить.
1. ПРОВЕРЬТЕ ДАННЫЕ В КАДАСТРЕ Первое, что нужно сделать — это убедиться, что все характеристики объекта указаны верно. Иногда Росреестр может «подарить» вам лишние квадратные метры или указать иное назначение здания. А бывает, что в базе забывают обновить информацию после реконструкции или перепланировки. Эти «мелочи» могут сыграть большую роль в итоговой стоимости.
Скачайте свежую выписку из ЕГРН и проверьте: — площадь, — назначение (например, «нежилое помещение» или «здание магазина»), — год постройки, — этажность. Если что-то не сходится с реальностью — это уже основание для пересмотра кадастровой оценки. Из практики: Ко мне обратился клиент, которому Росреестр указал площадь объекта на 25 кв.м. больше фактической. Из-за этого налог на имущество вырос на 80 000 рублей в год. Мы подали заявление об исправлении технической ошибки — и добились корректировки.
2. ПОЛУЧИТЕ НЕЗАВИСИМУЮ ОЦЕНКУ
Ключ к успешному спору — это качественный отчёт от независимого оценщика. Оценщик анализирует рыночную стоимость объекта по аналогичным предложениям и формирует отчёт, который будет основным доказательством в комиссии или в суде. Что важно: — Оценщик должен быть включён в СРО и иметь допуск к судебной оценке. — Отчёт должен быть составлен на дату, на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость. — Важно, чтобы оценка отражала именно рыночные реалии, а не «среднюю температуру по больнице».
3. ПОДГОТОВЬТЕ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ
Для обращения в комиссию или в суд нужно собрать комплект документов: — выписка из ЕГРН, — правоустанавливающие документы (договор аренды, свидетельство о собственности и т.д.), — отчёт оценщика, — заявление, — фотографии объекта, — подтверждение полномочий (если подаёт представитель). Если вы собираетесь в суд, полезно приложить расчёт налоговых переплат или другие финансовые документы, подтверждающие ущерб от завышенной оценки.
4. ОБРАТИТЕСЬ В КОМИССИЮ ПРИ РОСРЕЕСТРЕ
В каждом регионе действует комиссия по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. Подать заявление можно напрямую через территориальное отделение Росреестра или через МФЦ. Комиссия рассматривает заявление в течение месяца. Заседания проходят очно. Лучше лично присутствовать — или отправить представителя с доверенностью. Часто встречающиеся причины отказов: — ошибка в дате оценки, — слабая аргументация в отчёте, — недостаточность документов. Комиссия — это попытка решить вопрос до суда. Если повезёт, стоимость снизят без лишних споров. Но по факту положительное решение — скорее исключение, чем правило.
5. ЕСЛИ ОТКАЗАЛИ — ОБЖАЛУЙТЕ В СУДЕ
Если комиссия отказала — не беда. У вас есть право обратиться в суд. В таких делах мы с командой участвуем регулярно. И суд, в отличие от комиссии, действительно оценивает реальное положение дел.
Мы доказываем: — почему оценка завышена, — что отчёт соответствует всем требованиям законодательства, — и какие убытки несёт собственник или арендатор. Реальный кейс: Мой клиент — малый предприниматель, который хотел выкупить арендуемое у города помещение по 159-ФЗ. Ему выставили выкупную цену в 21 млн рублей — по кадастровой стоимости. Мы провели независимую оценку, подготовили протокол разногласий, обратились в суд. В результате стоимость снизили до 15,5 млн — экономия почти 6 млн рублей. И это только на одном объекте.
ЧТО В ИТОГЕ?
1. Если у вас завышена кадастровая стоимость — вы переплачиваете. И много.
2. Даже если Росреестр отказал — это ещё не конец.
3. Независимая оценка + грамотный юрист = реальные шансы на успех. Пока вы платите лишнее — бюджет радуется.
Но зачем, если можно сократить расходы и направить сэкономленные деньги в бизнес? Если вы арендуете помещение у города, готовитесь к выкупу или просто хотите снизить налог — не теряйте времени. Кадастровая стоимость не высечена в камне. Её можно и нужно оспаривать. И лучше сделать это с юристом, который знает, как разговаривать с комиссиями, оценщиками и судом на одном языке.
