26 мая 2025 года Конституционный Суд РФ защитил права добросовестных приобретателей государственных и муниципальных квартир.
Дело о проверке конституционности пунктов 1 и 2 статьи 302 Гражданского кодекса РФ рассмотрено по жалобе гражданки Т.В. Панкратовой.
История вопроса
В 2017 году однокомнатная квартира, расположенная в городе Судак Республики Крым, была предоставлена в качестве служебного жилья муниципальной служащей и ее сыну. В 2018 году администрация города своим постановлением исключила данное помещение из специализированного жилищного фонда, что позволило женщине бесплатно приобрести квартиру в порядке приватизации. Спустя два года она продала квартиру Татьяне Панкратовой. Прокуратура, усмотрев допущенные при приватизации квартиры нарушения, в частности связанные с противоправными действиями главы администрации города при предоставлении жилья муниципальной служащей, обратилась в суд с иском об истребовании жилого помещения из владения заявительницы. Суды требования прокуратуры удовлетворили, постановив, что данное жилое помещение выбыло из владения публичного собственника помимо его воли, из-за чего может быть истребовано независимо от добросовестности приобретателя.
Позиция Суда
Конституция гарантирует право собственности. Действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. Виндикация, то есть институт истребования имущества из чужого незаконного владения, исторически развивалась через конкретизацию условий, при которых возможно ее применение. Одним из таких условий является факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли.
Гражданский кодекс РФ, указывая на утерю и хищение, не закрепляет закрытого перечня таких условий, поэтому судам необходимо устанавливать направленность воли собственника в каждом конкретном случае. Для применения оспариваемой статьи необходимо разделять волеизъявление субъекта, направленное на возникновение соответствующих имущественных прав и обязанностей, и добровольную передачу владения, так как именно последняя важна для разрешения виндикационных требований. Воля же публичных образований на выбытие имущества выражается через совершение действий, влекущих переход вещи иному субъекту, уполномоченными на то органами (их должностными лицами). Переход находящегося в публичной собственности жилья в частную собственность происходит через серию действий: предоставление жилого помещения по договору социального найма, заключение договора передачи жилья в собственность гражданина и др. Каждое из этих действий по отдельности может и не рассматриваться как передача владения на помещение, однако в совокупности они свидетельствуют о явном и последовательном выражении публично-правовым образованием воли на выбытие имущества из его владения.
Такое волеизъявление должно считаться очевидным, если предоставление квартиры сопровождалось актом, изданным главой местной администрации. Наличие такого акта создает у последующих приобретателей разумную уверенность в обоснованности и законности предоставления жилья первоначальному частному собственнику. Государственная регистрация прав на недвижимость также презюмирует наличие воли публичного собственника на выбытие из его владения соответствующего имущества. Неправомерное отчуждение жилого помещения либо допущение в рамках этого процесса иных нарушений не влекут с необходимостью вывода об отсутствии воли публично-правового образования на передачу владения имуществом для целей решения вопроса о его виндикации у добросовестного приобретателя. Иное нарушало бы общеправовые принципы равенства и справедливости вследствие различного отношения к проявленной собственником имущества неосмотрительности, притом что необходимый стандарт такой осмотрительности в деятельности органов публичной власти должен быть не ниже, а по существу – и более высоким, чем в деятельности частных субъектов.
При этом данная позиция не относится к ситуации, когда незаконное отчуждение связано со сговором гражданина и должностного лица при заведомом отсутствии правовых оснований для предоставления имущества гражданину, но это во всяком случае не должно затрагивать права добросовестного приобретателя соответствующего жилого помещения. Согласно Постановлению КС РФ пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ в выявленном конституционно-правовом смысле не противоречит Конституции РФ. Производство по пункту 2 данной статьи прекращено. Дело заявительницы подлежит пересмотру.
